不動産投資の法人化で節税する方法

不動産投資の事業を法人化すると、節税のメリットがあります。

不動産投資の事業を法人化するとどのような節税効果があるのが具体例でご紹介。法人化のメリットや法人化の方法について解説します。

また、「家主と地主」ならでは! 実際に不動産を法人化した家主の生の体験談もご紹介します。

不動産投資の法人化とは

「不動産投資の法人化とは、株式会社などを設立して法人として賃貸経営を行うこと」です。

家主では、個人事業主として不動産投資を行っている人の方が多いでしょう。

しかし法人化することで、法人に物件の管理を委託させたり、法人自体に物件を補修させたりすることで、家賃収入を家主と法人に分散させ、結果的に家主の所得を下げることができ所得税を軽減できます。

不動産を法人化するメリット・デメリット

不動産を法人化するメリットは以下の通りです。

メリット

家主個人の所得を下げられる

個人事業主として不動産投資を行う場合、家賃収入はすべて家主個人の所得となります。所得が増えると所得に応じて高い税率が課されるため所得税を多くとられます。

そのため法人化し、所有住宅の管理を委託させたり、法人自体に住宅を保有させたりして、家賃収入を家主と法人に分散させることで家主自身の所得を下げ、結果的に所得にかかる税を減らすことができます。

法人の所有形式は、管理会社形式と、法人所有形式です。管理会社形式の場合、設立した法人に管理委託料を支払い、管理委託料を法人の収入とすることができ収入の分散ができます。

所得金額が高額な場合、法人のほうが税率が低くなりやすい 

所得税は、個人事業主より法人のほうが低く設定されているため所得税を下げることができます。

個人事業主の場合の所得税は以下の通りです。

課税所得 所得税率
1,000~1,949,000円 5%
1,950,000~3,299,900 10%
3,300,000~6,949,000 20%
6,950,000~8,999,000 23%
9,000,000~17,999,000 33%
18,000,000~39,999,000 40%
40,000,000以上 45%

一方、法人の所得税にあたる法人税は、資本金1億円以下の中小法人であれば、年間所得800万円以下が15%、800万円超の部分は23.2%になります。

場合によっては法人のほうが所得にかかる税率が低くなり納税額を減らすことができます。

経費計上できる 

法人化すると経費計上できる幅が広がり、経費計上した分は収益から差し引くことができ所得を減らすことができ、結果的に所得税を減らすことができます。

例えば、役員、社員への報酬、中小企業退職金共済、法人保険、社会保険料(健康保険、厚生年金)は経費として計上可能です。

加入義務のないものについては、法人の収入が低い段階では加入しない、収入が上がった場合に加入する、と使い分けることで利益を調節しやすいです。

欠損金を10年間繰り越せる 

法人の場合、賃貸住宅を新築するなどして赤字(欠損金)になった場合、10年間繰り越し計上(ただし平成30年3月31日以前に開始する事業年度に生じたものは9年)できます。欠損金を将来に繰り越し、利益がでた場合に相殺することで節税できるのです。

相続人に役員報酬を払うことで贈与税がかからず納税資金をためられる 

将来の相続人や代表取締役を含む役員に報酬を支払うことで将来の納税資金をためることができます。報酬のため贈与税はかかりません。

個人事業主だと土地や建物という不動産を将来の相続人に贈与または相続することが必要になります。その際には贈与税が発生します。

贈与税の基礎控除額は以下の通りです。

「3,000万円+600万×法定相続人の人数」

相続人が一人の場合は3,600万円を超える遺産の場合に相続税が課されます。その場合、高額な相続税が発生して、相続した土地を売却して税金を支払わなければならない可能性も出てきます。

株式の譲渡・相続にすることで相続税を低い状態にできる

しかし法人形式では株式の譲渡や相続で不動産投資業を承継することができます。

法人所有形式の場合、会社自体を継がせることで円滑な事業承継や相続が期待できます。

株式にすることで相続時に分割しやすい 

株式は時価によって算出されることから、新築や中古物件が多い場合は借金が多く資産性が低い会社とみなされ株の資産性が低く評価されやすくなります。

そのため不動産を相続した場合よりもさらに税金が低くなります。また不動産を株式にすることで分割しやすくなります。

デメリット

設立費用が掛かる 

法人設立には、登記代をはじめとした諸経費が掛かります。登録代としての登録免許税は、株式会社では25万、合同会社では15万程度かかります。

ランニングコストが掛かる

法人は法律上の「人」として扱われる側面があるため、住民税が発生します。個人の場合は所得がなければ住民税は軽減されますが、法人の場合(資本金1,000万円以下の中小企業)であれば所得がなくても法人住民税均等割として7万円を支払う必要があります。

さらに法人は最低年に一回、決算をする必要があります(個人事業主の場合は確定申告をします)。税金の計算方法が個人の場合とは異なるため、税理士のサポートが必要になりやすく、税理士費用も掛かります。

法人化のステップ

法人化のための必要な書類例は以下の通りです。

  • 登記申請書
  • 登録免許税納付用台紙
  • 定款
  • 設立時取締役、設立時監査役の選任および本店所在場所決議書
  • 発起人の同意書
  • 設立時代表取締役を選定したことを証する書面
  • 設立時取締役、設立時代表取締役および設立時監査役の就任承諾書
  • 設立時代表取締役の印鑑証明書
  • 設立時取締役および監査役の本人確認証明書
  • 振込を証する書面

STEP1:会社の種類を決める

新規に会社を設立し法人化する場合は、株式会社か合同会社を選びます。株式会社とは出資者と経営者が別々で、会社の代表を代表取締と呼びます。

合同会社は、出資者と経営者が同じで役員がいないため代表を代表社員と呼びます。

会社の設立には、登録免許税などの初期費用が掛かり、株式会社だと約25万円程度、合同会社だと約10万程度になります。設立資金を抑えるためには合同会社のほうが良いともいえます。

STEP2:書類の作成

必要な書類を用意し作成します。まずは法務局での登記に必須の書類から集めます。株式会社か、合同会社かによって必要な書類が異なります。

STEP3:設立登記をする

法務局で設立のための登記を行います。

STEP4:法人設立届け出を提出する

設立後2か月以内に税務署や自治体に法人設立届け出書を提出。3か月以内に税務署に青色申告の承認申請書などを提出します。会社の基本情報や規則が記載された定款の写しも必要になるため各行政機関や専門家に相談し書類を用意しましょう。

法人化の形式

不動産投資の賃貸経営を法人化するには、管理形式と法人所有形式があります。

管理会社形式

家主が、管理会社をつくって所有住宅を管理する方法を管理会社形式といいます。

家主は法人を設立し管理委託料を支払います。家主の所有物件の管理を法人がおこない、家賃収入から管理料分を法人の収入とすることで、収入の分散ができます。

実務上は、設立した会社が外部の管理会社と管理委託契約を結ぶ形になります。

法人所有形式

家主が所有する土地を法人に貸し付けて、その土地に建てた建物のみを法人名義とする方法を法人所有形式といいます。

建物の所有権が法人にあるため、家賃収入は法人のものとなり、家主自身の所得を減らすことができます。収益額によっては、個人事業主より法人のほうが税率が低くなります。

法人化した大家さんの事例

口コミ

「家主と地主」編集部では、法人化した家主の生の声を集めました。その中で3名の体験談をご紹介します。

節税

静岡で現在70戸以上を所有するHオーナー。当初はサラリーマン家主として働いていたが、勤め先を退職して不動産投資の専業家主になりました。その際、法人化し大幅に納税額を下げることができました。

Hオーナーは祖母から22戸を相続。年間の家賃収入は1,600万円。会社員としての給与も合わせると所得税は40%に。「税金が高いとは思っていましたが収入が上がったため仕方がないと思っていました」

その後売買や母の物件を購入する話があったタイミングで会社を退職して専業家主に。法人にしたのは2015年でした。取引のある金融機関から資産整理をして資産運用を見直した方がいいと税理士を紹介され、節税を目的とした法人の設立を検討しました。

退職しても家賃収入だけで年に3,000万円以上になることがわかり、法人が家賃収入をすべて得るように会社を設立すれば、所得税に代わる法人税が23.2%になります。

所有していた物件の建物部分だけを設立した法人に売却する、法人所有形式で経営を開始しました。土地は引き続きHオーナーが所有することにしたため、法人からHオーナーに役員報酬と地代、物件購入時の未払金を支払うようにしています。

相続税対策

Sオーナーは30年以上前に両親が購入した土地を母親と兄弟で共有としていました。

このまま共有不動産として賃貸経営をすると、誰が融資を負担するのか、不動産会社、入居者など誰が対応するのか。家賃収入の分配などが課題になります。

そこで勤め先の仕事で法人化を手伝った経験から、法人として物件を管理すれば対外的な取引や、金銭の支出などがわかりやすくなるのではないかと考えました。

法人経営ならば、家賃収入の受け取りや、契約などは法人という入り口を作ることでまとめることができ、支出も最終的に決算という目に見える形になります。

法人名義でアパートを祖有して、税理士とも相談して、土地の名義人である家族には会社に役員や社員として入ってもらい、役員報酬や給与として地代分を支払うことにしました。

サラリーマン家主

横浜市のCオーナー。2012年サラリーマン家主として個人で賃貸経営を開始、不動産投資を副業で行うサラリーマン家主になりました。

今では副業を推進する風潮がありますが、当時は副業というと社則で禁止されているなどタブー視されていたのです。

家賃収入が増えると、給与収入と合わせた個人収入が増えてしまいます。対策を講じなければ勤め先に副業していることがばれてしまうと思いました。

会社の社則では副業は明確には禁止されていませんでしたが同僚や上司との良好な関係を保って仕事をするためには、副業していることを明かす訳にはいかなかったのです。

業務の一環でM&Aを勉強していたことから、法人を設立し、法人が物件を所有して賃貸経営を行えばいいのではないかと気が付きました。

そこで2013年に妻を代表取締役にして会社を設立しました。株式や役員には自分が入らずそうすることで、万が一会社に指摘されても妻の仕事を手伝っているということができます。

並行して税理士にも相談して、すでに購入していた、物件も設立した法人に管理料を払う管理会社形式をとることにしました。

「今になって振り返れば、賃貸経営を始めた最初のころから、法人を設立し始めていたならば会社に知られるという心配をする必要はなかったと思いました」また、法人の登記先が、信用金庫などの場合営業エリアと近いと融資がおりやすいメリットもありました。

まとめ

不動産投資の事業を法人化するにあたって

  • 不動産投資の事業を法人化するメリット、デメリット
  • 不動産投資の事業を法人化する流れ
  • 法人化の形式
  • 法人化した家主の事例

について紹介しました。

不動産投資を法人化した場合、必ずしも節税メリットがあるというわけではありません。自身のビジネスにどちらがメリットがあるのか十分調べてから、法人化を検討しましょう。

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