不動産小口化商品購入ポイント

市場規模が3兆円に迫る不動産小口化商品。商品数や対象不動産の種類が充実し通ある。家主の中には、所有物件おは別エリアに立つ不動産の小口化商品をあえて購入することで、収入のリスク分散を図ったり、相続対策のために購入する人がいる。購入前に注意したいポイントや、不動産小口化商品を販売する会社を紹介する。

少額から始められるエリア分散投資

 Aオーナー(仮名)は、オフィスビルの区分販売を手掛けるボルテックス(東京都千代田区)から、不動産小口化商品を購入した。小口化商品の販売を行うリテール営業戦略本部のスタッフが購入の理由を聞くと、所有物件以外の場所の小口化商品を買うことで、エリアの分散を図りたいと語ったという。

 同部リテール推進課の青山哲和課長は「地域需要の変化などのリスクを念頭に置いた『分散投資』という考え方を重視しているようだった」と話す。

 Bオーナー(仮名)は家主業の引退を考え、インテリックス(東京都渋谷区)の不動産小口化商品を購入した。勤め人である子どもたちが手間がかかる家主業を継げないと判断したためだ。同社の杉山憲三部長は「このような事業承継を購入目的にしたケースでは10口以上出資することもある」と話す。

 不動産小口化商品は、現物不動産の購入同様に自ら物件を選び、しかも少額から投資できるということがメリットの一つだ。家主だからこそ、そのメリットを生かし、自身の賃貸経営に役立てられるかもしれない。

特定の不動産を小口化して販売自分で投資金額決め購入可能

 不動産を購入する場合、一般的には1物件単位で購入するだろう。だが不動産小口化商品の場合、事業者が特定(一つ)の不動産を、1口1~100万円程度に小口化して販売(出資者を募集)する。そのため、購入希望者は自分で投資金額を決めて購入(出資)することが可能だ。

 購入者は購入した口数(金額)に応じて、賃料収入や売却時の利益を受け取ることができる。商品によっては現物不動産の所有として扱われるため、現金よりも相続税評価が低くなることから、相続対策を目的に購入する人もいる。

 少額で不動産投資ができるという点では、不動産投資信託(REIT:リート)も同様だが、不動産小口化商品の場合は、出資対象の不動産が決まっている。購入者が自ら物件を決めることができるのが、大きな違いだ。 

 小口化商品は、現物不動産よりも少額であるため、資産運用の幅を広げやすく、「分散投資」が行いやすい。現物不動産の購入・所有の場合は、天災による建物損害での減収のリスクがある。だが不動産小口化商品ならば、同じ金額を投資するにも、地域や複数の物件に投資することができ、建物損害による減収リスクを少なくすることができる。

 この仕組みは、1995年に施行された不動産特定共同事業法という法律に基づいている。97年に規制が緩和されたことで、商品数や累計額が増加。2019年3月までに募集累計額が2兆8500億円以上になった。

 さらに、17年に小規模不動産特定共同事業制度が創設され、クラウドファンディングによる小口化商品の投資が整備されたことで、商品数が増えた。設立前の16年は、不動産特定共同事業案件数が総数56案件だったのに対し、17年には93案件、18年には160案件と、3年間の間に約3倍になっている。

 小口化商品として主流なのは、「任意組合型契約」と「匿名組合型契約」の二つだ。

購入前に気を付けたいポイント募集価格が適正か否か

 購入に際し「ファンドの物件取得金額が高すぎないかの確認も大事なポイント」と指摘するのは、国土交通省が主催する「不動産特定共同事業(FTK)の多様な活用手法検討会」総括会の委員も務める、日本橋くるみ行政書士事務所(東京都中央区)の石井くるみ代表だ。

 不動産小口化商品は、投資単位が小口化されているが、その購入時のチェックポイントは、現物の収益不動産投資の場合と共通する点も多い。現物の収益不動産を購入する際、最も重要になるのが購入価格だろう。

 出口戦略を見据え、相場よりも安い価格で物件を仕入れることで、元本割れのリスクを抑えて高い利回りを追求するのが不動産投資の王道だ。不動産小口化商品も同様に、ファンドの物件取得金額が高すぎると、将来、売却損が生じて元本割れを起こす可能性がある。「ファンドの物件取得金額や賃料収入を、近隣の類似物件の売買相場や賃貸相場と比べたり、物件の表面利回り(賃料収入÷物件取得金額)や実質利回り(NOI÷物件取得金額)を分析したりして、ファンドの物件取得金額が相場に比べて適正範囲に収まっているかをけんしょうするのがよいでしょう」

1:対象物件について
・立地や築年数、構造などのスペック
・物件の使用用途に係るリスク
・物件の取得金額は適正か

2:事業者について
・事業者の財務状況
・兼業する他事業の経営状況
・事業者の社会的信用
・過去に組成したファンドの運用実績

3:商品について
・「優先劣後構造」採用の有無(ありの場合は劣後出資の割合)
・「倒産隔離」構造の有無(物件を所有するのは倒産隔離が図られた特別目的会社か否か)
・購入目的に合った商品か

日本橋くるみ行政書士事務所
(東京中央区)
石井くるみ代表

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