賃貸住宅建築の基礎知識

相続税対策のため、あるいは新たな収益事業のために新築物件を手がけることを考えたとき、一体なにから始めたらよいのだろうか。賃貸住宅建築のフローを4つのステップに分けて解説する。

各ステップで確認しておきたいチェックポイントの説明と共に、新築物件の経験を持つ先輩家主の体験談をあわせて紹介。

新築への不安を減らし、長く安定した賃貸経験の一歩を踏み出そう。

初めの一歩でつまずかない!建築会社の選び方

チェックポイント

  • 節税対策なのか収益事業なのかをはっきりさせる
  • どんな構造の物件にするか決める
  • 依頼先の候補となる建築会社がどんな物件を建てているのか実際に見る

大手ハウスメーカーと工務店選ぶときの基準を知る

 賃貸物件を建てる際、建築を請け負う会社は大きく分けて2種類ある。「ハウスメーカー(アパートメーカー)」と「中小建築会社(いわゆる工務店)」だ。 ハウスメーカーは、一般的に全国展開をしている大手のメーカー。各社、独自の賃貸住宅の「商品プラン」を複数持っている。

 商品が規格化されているため、全国どこで建てても同じクオリティーの賃貸物件を建てることができ、信頼度は高い。だが徹底したマーケティングを反映した住宅は裏を返せば「どこにでもある仕様、スタイルの賃貸住宅」になりやすいともいえよう。

 ハウスメーカーの強みは、なんといっても大手としての財務基盤の強さ。建設途中で資金繰りがうまくいかずに工事が中断するというリスクはほぼないと考えていいだろう。

「まさか、工事途中で倒産する建築会社なんてあるのか?」と思う人もいるかもしれない。だが、「資金繰りがうまくいかず、下請けの会社への支払いが滞り工事がストップしてしまった」という事態を経験した家主もいる。建築会社の財務的体力は重要だ。

 ハウスメーカーの場合は完成後グループ会社に管理を委託できるメリットもある。その場合はサブリースがメーンの会社が多い。

 次に工務店だが、ハウスメーカーが規格品を売るのと違い、デザインや仕様、そして取り入れる間取りや設備の自由度が高いのが一番の長所だろう。

 周辺物件との差別化を大きく図りたい場合は工務店に依頼する。ただし、工務店に関しても「自社で設計を行う」パターンと「設計は外部の設計事務所に依頼して施工のみを受ける」パターンがある。前者の場合、ある程度「工務店内で大まかにできているデザイン」を組み合わせる形にはなる。

 一からこだわりの間取りや意匠を凝らしたデザイナーズ物件を目指すのであれば「設計事務所+工務店」での施工となる。 工務店を使うもう一つのメリットはハウスメーカーと比較して建築費を抑えて建てられるという点だ。節税対策ではなく、収益重視で新築するのであれば、ハウスメーカーの建設費では収益が見合わないというのが先輩家主の意見だ。

先輩の声:地元の不動産会社にヒアリング 転勤族のニーズが高い構造選択

渡辺一男オーナー(長野市)が初めての新築を手がけたのは2006年。

 父親が体調を崩したのをきっかけに、相続税対策のために着手した。 当初は、すでに所有している物件と同じ軽量鉄骨造のアパートにしようと考えていた。だが、地元の不動産会社にヒアリングしたところ、次の話が上がった。

・周辺にRC造の物件がほとんどない

・首都圏からの転勤者は会社の規定でRC造を選ぶ傾向がある

 この状況を知り、急きょRC造を手がける建築会社を探した。

「当時はまだサラリーマンだったため、ノウハウは全くなかった」というが、インターネットで情報を集め、3社を選定。見積もりを依頼した。

 各社から出された見積書だけでは決めず、それぞれが長野県内で手がけた物件を自らの目で確かめた上で、見積もりが一番安かった発注先に決めたという。

 計4棟35戸の新築物件を手がけてきた渡辺オーナーは「建設会社はそれぞれ得意な構造が違う。どの構造で建てるかで発注先も変わってくるが、そもそも『どんな構造のニーズがあるか』を地元の不動産会社にヒアリングすることが大事だ」と話す。

見積もりを複数に依頼 目星がついても1社で決めない

「建築会社への見積もりは複数から取れ」。これは新築経験のある先輩家主から共通して聞かれるアドバイスだ。 特に初心者の場合、建築会社の提案をうのみにしないためにも比較検討は重要だ。

 ただし、たくさん取ればいいというわけでもなく、だいたい2、3社が目安。見積もりを複数取る理由は、相場を知ることにあるため、一番安い=ベストな選択とは必ずしもいえない。 先輩家主たちは見積もりの金額とその建築会社がどのような物件を建てているのかを実際に見ることで総合的に判断している。

 また、見積もりの提出は1度きり、という条件をつけるのもよいだろう。仮にA社とB社が競い、A社を選んだ場合、B社は受注をするために当初の見積もり額から下げて提案してくる。建築会社がなにを切り詰めるかというと「人件費」だ。 

 人件費を切り詰めることで、実際に現場で働く職人たちに適切な賃金が支払われないことはモチベーションの低下につながる。それは建設工程やクオリティーに直接的に響く。

「安かろう悪かろう」を避けるためにも、建設会社の値下げ合戦は避けたい。

   先輩の声:管理も任せるハウスメーカー競合に見積もりを取る重要性

 祖母の死去をきっかけに、新築した中川陽介オーナー(埼玉県上尾市)。

 当時サラリーマンとの兼業ということもあり、建築から管理まですべて任せることができるハウスメーカーを選択することとなった。 祖母が生前から付き合いのあったJAからは大手ハウスメーカー1社を紹介された。同社は周辺物件すべてを手がけているといっても過言ではないほど勢力の強いハウスメーカーだった。

 「当時は賃貸経営の〝ち〟の字も知りませんでしたが、それでもそのハウスメーカーに頼んだら周りと全く同じ物件が出来上がるだけだというのはわかりました」という中川オーナーは食い下がって別のハウスメーカーを紹介してもらうことになった。提案されたプランは当時埼玉では施工事例のないものだったため、そのプランを採用し差別化を図った。

「設備でも他の物件にはない特徴をつけたかった」と話し、一坪浴槽や居室を少しでも広くするために天井に空気清浄機を設置し、2階には防音性能の高い床を設置。 7年経った現在でも家賃を下げずに満室経営中だ。

マーケティングと収支計画建築プランの決め方

チェックポイント

  • 入居者ターゲットを決める
  • ターゲット向けの間取りを考える
  • 周辺の競合についてリサーチする
  • 家賃設定は適切かチェックする

間取りやターゲットは適切かマーケティングをしっかり行う

 建築会社が決まったらいよいよ新築物件のハード面でのプランニングが始まる。最も重要なポイントといっても過言ではないのが「間取り」。

こればかりは一度建ててしまうと変更が難しいからだ。 間取りを考えるためにはまず入居者のターゲットを決めることだ。単身者向けなのかファミリー向けなのか。そのターゲットに最適な間取りは何か。

 同時に周辺に同じ間取りの物件、つまり競合はどれくらいあるのかを見ることで、最終的な間取りが出てくるだろう。建築会社も必要なマーケティングを行ったうえでプランを提出するが、最終的な判断をするのは家主。出されたプランをうのみにするのではなく、しっかりチェックを行いたい。

先輩の声:常識を疑ってみるユーザー側から見た物件づくり

 所有する35棟のうち20棟が新築物件という石垣幸造オーナー(札幌市)。ニッチ層も取り込むことを考え、11年当初まだ札幌には少なかった高級志向の新築物件を手がけた。

 当時、エリア内では50㎡の2LDKでは7万5000円以上は取れないというのが常識だった。だが競合物件にはない窓付きの一坪ユニットバスや大理石の対面キッチン、あるいは木造でもオートロックを入れるなど高級志向の賃貸アパートを建てたところ家賃相場より5000円程度高くても竣工から3カ月後には満室となった。

 「仲介会社は『この広さならこの家賃』という固定観念を持っているため、まずは部屋を見てもらい、ぜひ紹介したい物件だと認識してもらう必要はあります」「自分が住んでみたい賃貸物件をと選んだ差別化が高級志向」と話す石垣オーナー。この差別化が入居者側の隠れたニーズを掘り起こすことにつながったという。

自分が住みたい物件受け継ぐ子らと一緒に考える

3月に女性専用新築物件を竣工した内田英克オーナー(神奈川県藤沢市)。

「自分が住みたいと思う物件を提供したい」と考え、古くなっても価値が失なわれないヨーロッパの建物をイメージして、英国式建築を再現したアパートプランを展開する建築会社に依頼をした。

 同社は外壁や建具にも輸入建材を使用するというこだわりだ。6畳のロフトにはウオークインクローゼットが標準装備されているが、さらにロフトに上がる階段下に収納もオプションで追加。ターゲットとなる女性が快適な生活を送るために必要な設備を盛り込んだ。

 建築プランを考えるにあたり、内田オーナーは建築会社のモデルルームに子どもや孫たちを連れて行き、自分がこれから建てる物件について彼らともじっくり話をしたという。

「新築の賃貸経営はこれから20年、30年と続くもの。引き継いでくれる次の代の意見も聞きながらみんなで納得できる物件をつくりたいと思いました」(内田オーナー)

次に設備だが、ぜひ参考にしたいのが地元の不動産仲介会社の意見。「新築物件はものづくり。入居者のニーズを知るには地元の仲介会社に聞くのが一番」とはこれまで新築を4棟経験した菅原貴博オーナー(仙台市)の言葉だ。

収支計画は現実的か見落としがちな費用も忘れずに

ハード面のプランの確認と同時に行うのが収支計画のチェックだ。 家賃収入から借入金の返済や固定資産税などの支出を引いたキャッシュフローをここで確認するのだが、収入に関しては、

・そもそものベースとなる「家賃」は適正価格か

・新築プレミアムが終わった後の家賃の下落を見込んでいるかの2点が計画に盛り込まれているかしっかりチェックしたい。

 前者は、不動産情報ポータルサイトで周辺の似たような間取り・設備の賃料を調べることができる。 支出に関しては「修繕費」が見込まれているかも確認。これは、退去が出たときの「原状回復費」や設備の故障費だけでなく、大規模修繕の費用も積立金として組み込まれているとよいだろう。 なお、プランに載らない支出としては以下のようなものがある。

・火災保険、地震保険の費用

・新築建物登録免許税

・抵当権設定登記費用

・新築建物不動産取得税

 加えて、登記する際に司法書士へ支払う手数料などが発生する。

 以上の諸費用の目安としては工事費の5~10%だが、これは自己資金でまかなう支出となるので注意が必要だ。

なお、新築建物不動産取得税に関しては、賃貸の集合住宅では1戸あたりの床面積が40㎡以上240㎡以下の場合1200万円の控除がある。

先輩の声:新築は間取りで差別化設備は追加で充実させる

「新築物件を建てるときは、長らく差別化が図れる間取りにする」と話すのは菅原貴博オーナー(仙台市)。2011年に2棟の新築物件を建てた。

 単身者向け1Kや2DKの需要はあるものの供給過多であることを統計や資料などから多角的に判断し、1棟はDINKSあるいは小さい子どものいる層をターゲットにした2LDK、もう1棟は近隣の大学に通う学生や初めての1人暮らし層を狙った1LDKの間取りを選んだ。

 そして設計事務所に依頼したデザイナーズ物件にすることで斬新な躯体構造を取り入れ差別化を図った。

 反対に、新築時の設備は取捨選択するという。「家賃は必ず下落するもの。新築物件では家賃をいかに下げないか、というのが大事なキーワードになります。

その際に一番効果的なのが設備の追加ということです」。特に木造建築の場合は、構造的に配線工事を含め設備の追加がしやすいと話す。

 そこで、築年数が上がるごとに少しずつ設備を追加していくのが家賃の下落を防ぐ手段になるのだ。竣工から10年たった今も新築時の家賃をキープ。今後は宅配ボックスなどの新設備の追加を検討している。

高さ制限について知っておく

建物の高さに関する制限には4種類ある。4つのうち最も厳しいものに順次制限がかけられる。

  • 道路斜線制限:道路の反対側の境界線から1:1:1.25の斜線内に建物をおさめる
  • 隣地斜線制限:隣地境界線に20mの垂直線を引きその上端から1:1:1.25の斜線内に建物をおさめる
  • 北側斜線制限:第一種・第二種低層住宅専用地域の場合、真北側隣地境界線、または真北側全面道路の反対側の境界線に5mの垂直線を引きその上端から1:1:1.25の斜線内に建物をおさめる。
  • 絶対高さ制限:第一種・第二種低層住居専用地域の場合は、建物の高さは10m以内または12m以内と制限されている。

 

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