家主の会 近況レポート

店頭に梨やブドウが並び始め、秋の訪れを感じます。今月も物件見学会、DIY 体験会や、住宅確保要配慮者の住居探し、物件浸水体験と対処法、投資物件の銀行評価方法などさまざまなテーマで勉強会が行われました。

喜ばれる大家の会

J-REC広島支部長が登壇 区分マンション投資の長所を解説

力石圭司オーナーが代表を務める「喜ばれる大家の会」は9月4日、「Zoom」で勉強会を実施。22人が参加した。 「低リスクNo.1! 分マン投資」と題し、一般財団法人日本不動産コミュニティー(J-REC:東京都中央区)広島支部長の横山顕吾氏が登壇。区分マンション投資のメリットや自身が6年間で30物件以上取得できた理由を話した。

 ファミリー区分マンションを購入する投資家は少なく、基本はアパートや一棟マンションを買うため、売るときも投資家が対象になるが、ファミリー区分は実需買いになり売りやすいという。横山氏は1000万円以下の物件で利回り12%以上を目指す。

 大阪は売り物件も多数あり、物件を探しやすいと話す。アパートや一棟マンション投資は、大規模修繕の時期になると家賃の数年分の費用が発生する。だが区分マンション投資だと、毎月積立金として請求されるためお金の管理が楽である点がメリットだという。

 また、賃貸物件よりもファミリー区分のほうが設備も良いため、同じ間取りと平米数の場合、競争力が高く、リフォーム代もかかりにくいということだ。

 力石代表は「ファミリー区分は実需買いがメーンなので初めて不動産投資をする人も買えると思う」とコメントした。

おおや倶楽部

 築50年のフルリノベ物件見学会 住宅セーフティネット制度について学ぶ

 糸川康雄オーナーが代表を務める「おおや倶楽部」は8月28日、築古アパートのリノベーション見学会を開催。会場は、同会会員のF氏が所有する、奈良県生駒市に立つ物件「La Chance(ラ・シャンス)生駒本町」。参加者は14人。

 元は6畳1Kのトイレ付き、浴室なしの築50年を超える物件の2戸を1戸に変更。水回りとインターネット環境を新設した。

 参加者からは「室内の天井・壁・床の仕上げが、全戸それぞれ異なりモダン」「インターネットの無料サービスや宅配ボックス、照明にはLEDを採用し、他物件との差別化がしっかりされていた」といった感想や宅配ボックス、照明にはLEDを採用し、他物件との差別化がしっかりされていた」といった感想が聞かれた。8月21日には2部形式の勉強会を開催。 会場は大阪市の貸し会議室。参加者は21人。

 第1部のテーマは「住宅困窮者の仲介、住宅セーフティネットについて」。単身高齢者の支援に取り組む一般社団法人KM(ケーエム)ガーディアンズ(大阪市)のメンバーである川口智恵氏と濱崎信子氏が登壇しセーフティネット住宅の登録について、制度のメリット・デメリットや、サポート機関について説明した。

 第2部は「私の賃貸経営」がテーマ。同会のK役員が登壇し、自身の賃貸経営の経歴を語った。

千葉大家倶楽部

年間CF5,000万円を稼ぐ4つの戦略 水害・漏水の体験と対応方法を共有

 北嶋勇次オーナーが代表を務める「千葉大家倶楽部」は、8月21日、3部形式の勉強会を開催。会場は船橋勤労市民センター。参加者は会場が28人、オンラインが3人。

 第1部は「脱サラして2年で年間キャッシュフロー5000万円 驚きの不動産事業戦略を教えます」がテーマ。VILLENT(ヴィレント:兵庫県神戸市)の藏屋仁八社長が登壇。

 レジデンスの不動産、別荘、貸し会議室、コンサルタントと同社の四つの事業別戦略について伝授した。参加者からは「貸し会議室がこれほどキャッシュフロー( C F )を生み出せることに驚いた」といった感想が聞かれた。

 第2 部のテーマは「台風・豪雨による二度の浸水、水道管の破裂復旧体験談」。現役サラリーマン家主の上田太郎氏が登壇。同氏が体験した床上浸水、水道管破裂事故における入居者や火災保険などの対応方法、復旧の経緯などについて話した。

 参加者からは「受取額に大きな差が発生するため、保険内容の吟味が必要」といった感想が聞かれた。 第3部は「コロナ後どう変わる不動産 歴史は繰り返す」と題し、ハウスゼロ(千葉県松戸市)で顧問を務める白井晴彦氏が登壇。

 戦前の1940年、戦争費用のための源泉徴収開始、戦後の1946年、「預金封鎖」「新円切り替え」から歴史を振り返り、2024年新札発行後に何が起こるかについて推測して解説した。参加者からは「歴史から気付きを得る貴重な機会だった」といった感想が聞かれた。

がんばる家主の会

Zoom勉強会に200人が参加 賃貸経営に役立つ諸般のサービスを紹介

 8月21日に「Zoom」で3部形式の勉強会を開催したのは、松浦昭オーナーが代表を務める「がんばる家主の会」だ。参加者は200人。

 第1部のテーマは「賃貸オーナー向けお役立ちサービスのご紹介」。ONE TOPJAPAN(ワントップジャパン:大阪市)の阪口富左雄社長が講師を務め、住宅設備保証サービスや外国人コールセンター、そしてアマゾン・ドット・コムのオートロックの集合住宅でも「置き配」が可能になるサービスである「Key for Business(キー・フォー・ビジネス)」について案内した。

 第2部は「不動産経営をトータルサポートする『ビズアナオーナー』&AI賃料査定レポート・統計調査レポート『スマサテ』のご紹介」がテーマ。不動産テックの会社であるCBIT(シービット:東京都千代田区)のITソリューション部セールスMS課の課長である宮澤聡氏が登壇。

 収支管理や賃料査定など不動産経営をトータルサポートするウェブサービスであるビズアナオーナーとAI賃料査定システムのスマサテを紹介した。 第3部は「私の賃貸経営」と題して、同会会員の橋本和正氏が登壇し、築古RC造物件で同氏が経験したことを中心に講演した。

 参加者からは「橋本氏の実体験に基づいた家主業について『入居者管理』『建物管理』『経営』の本格的な講義が目からうろこの内容だった」といった感想が聞かれた。

浦和大家の会

セルフリフォーム体験談 金融機関視点の融資話

寺岡慎一郎オーナーが代表を務める「浦和大家の会」は、7月11日に勉強会を開催。会場は浦和PARCO(パルコ:さいたま市)。参加者は30人。

前半は前回の勉強会に続き、同会メンバーのT氏が購入した築古戸建てをセルフリフォームして賃貸に出している話を披露。別の日にはT氏の物件を訪れ、リフォームしている部屋を見学した。 

 後半は、金融のコンサルティングに従事するSKC(エスケーシー:大阪府八尾市)の川口章平社長が登壇。借り入れをする際の資産の査定や、資金使途、返済能力、担保や保証人について金融機関側からの見方についてレクチャーした。

エレガントオーナーズ

高入居率家主の意識と行動の実態解説 クロス貼り実践ワークショップ

8月21日、「Zoom」にてセミナーを開催したのは、五十嵐未帆オーナーが代表を務める「エレガントオーナーズ」だ。参加者は14人。 テーマは「入居率の高いオーナーと低いオーナーは何が違う? 空室対策の意識と行動の実態」。

 リクルート(東京都千代田区)の松本龍二氏が登壇し、物件を10戸以上所有し、入居率95%以上の家主の意識や賃貸経営の取り組み方について、グラフや数字のデータを基に解説した。

 参加者からは「入居率の高い家主が、高い割合で広告料を払っていないという事実に驚いた」「入居率を高める方法の分析のため、入居者の属性や入居・退去理由も確認して記録していくことや、経営者目線で、選ばれる物件にするための情報収集を欠かさないことが大切だと思った」といった感想が聞かれた。

 8月17日には「DIY実践編」化粧シート貼りワークショップを開催。会場はサンゲツ品川ショールーム。施工会社のアーバントラスト(茨城県潮来市)が講師を務め、作業を指導してもらいながら参加者はシート貼りを実践した。参加者からは「職人さんのクロス貼りの実演を見てその技術とスピートはさすがプロ。必要なときはプロに任せたいと改めて思った」といった感想が聞かれた。

東海大家の会

戸建て見学会で購入時チェックポイント学ぶ 経験者が初心者を指南するDIY体験会

 加藤至貴・村松茂正オーナーが代表を務める「東海大家の会」は、8月21日に購入物件見学ツアーと勉強会を実施。見学会は同会運営メンバーが所有する岐阜市に立つ戸建て2件が会場。参加者は9人。 

 勉強会は「DIYみんなでやれば怖くない!」がテーマ。初心者から経験者まで参加し、壁紙の貼り替えや、和室から洋室へ変更するためのリフォームを体験した。

 会員同士で教え合いながら実施したという。 DIYセミナーでは、参加者から「DIYは難しいと思っていたが、意外に自分でもできると思った」といった声が上がり、大変好評だったようだ。 

 物件見学会では「物件購入時にチェックしたポイントや指し値を入れる際のポイントなども教えてもらえた。次回に自分が内見するときは、チェックしていきたい」といった感想が聞かれた。

ドリーム家主倶楽部

物件見学ツアー開催 親子の参加者も集まり盛況

 8月21日に同会メンバーの物件見学ツアーを開催したのは加藤薫オーナーが代表を務める「ドリーム家主倶楽部」だ。会場は兵庫県川西市と宝塚市エリア。参加者は16人。

参加者からは「車4台でツアーを行い、にぎやかだった。親子の参加は2組いて、次世代教育の場として感無量だった」「新しい物件だけでなく、リフォーム中の現場も見ることができて勉強になった」といった感想が聞かれた。

 「当会では、ほかにも親子で活躍している家族も多い。普段、学校で教わる内容とかけ離れた世界を見ていた高校生世代の2人のワクワクした見学会の風景まなざしが印象的だった。ジュニア世代の活躍が楽しみ」と加藤代表はコメントした。

JLT福井大家塾

CFツリー作成課題から学ぶ減価償却費の効果 現役銀行融資担当者が評価基準を公開

8月21日、「Zoom」による2部形式のセミナーを開催したのは杉田佳信オーナーが塾長を務める「JLT(JAPAN LandlordTEAM)福井大家塾」だ。参加者は60人。

 第1部のテーマは「税引き後キャッシュフロー(ATCF)まで計算できるようにしよう!」。同塾会員で金融機関融資担当者のA氏と同塾副塾長の藤田清彦氏が講師を務め、事前に出した課題の答え合わせと解説を行った。

課題の内容は、実際に塾生が購入した物件のCF(キャッシュフロー)ツリーで税引き前・税引き後CFまで作成するもの。その中で、木造アパートの1年目と減価償却期間が切れた23年目をそれぞれ算出し、違いを確認して減価償却費の効果の大きさを再確認。減価償却・借り入れを踏まえて損益計算書についての理解を深めた。

 加えて現役銀行融資担当者による融資目線と評価の基準を公開し、銀行融資における格付けの重要性とその仕組みの解説や、銀行評価を上げる方法の説明もあった。

 第2部は「現役銀行マンが教える投資物件に対する銀行評価方法!」がテーマ。建物と建物付属設備を分けて考慮した減価償却費の損益計算のシミュレーションを基に解説した。ほかにも建物の建築単価と建物減価率との見方などの解説も行った。

滋賀がんばる大家の会

住宅確保要配慮者の住居探し制度行政と現場の立場から説明谷崇史オーナーが代表を務める「滋賀がんばる大家の会」は8月20日、「Zoom」にて2部形式の勉強会を開催した。参加者は37人。 第1部のテーマは「住宅確保要配慮者の住居探し」。

賀県土木交通部住宅課のN氏と人材派遣業を営むクローバー(滋賀県長浜市)の姉崎弘二社長が登壇。住宅確保要配慮者の住居探しについて家主が知っておくべき制度を行政側と現場で支援している事業所が説明した。

 参加者からは「今後、県内の住宅確保要配慮者の増加が見込まれている中、要配慮者の住宅支援について特化している行政窓口と事業所があること自体知らなかった」「行政機関にも一般財団法人高齢者住宅財団という民間でいう保証会社のような存在があるとは知らなかった。ただ、保証が十分ではないようだ」といった感想が聞かれた。 

 第2部は「司法書士あるある」がテーマ。たかだ司法書士事務所(滋賀県近江八幡市)の髙田宗徳氏が登壇し、司法書士・土地家屋調査士の立場から見る売買契約の落とし穴・気を付けるべき点、つらかった失敗談や司法書士の活用法などを話した。

 参加者からは「成年後見事案として司法書士から物件を紹介してもらえることがあると知り、物件探しの幅が広がった」といった感想が聞かれた。「司法書士の報酬体系がよくわかった。今後は、相場より高い場合は、相見積もりを取るなど考えたい」(舩田宏貴事務局長)

しあわせ大家の会

ボロ物件購入時の心得 残置物処分費用の節約法

 8月21日に名古屋市の会場とウェブで勉強会を開催したのは、前野君勝オーナーが代表を務める「しあわせ大家の会」だ。参加者は計14人。セミナーは「理想的なごみの分別と知ればお得な有価物について」がテーマ。

 遺品整理や特殊清掃などを手がけるエコ福(愛知県一宮市)の栗本幸徳社長が登壇。残置物でお金に変わるもの、無料で廃棄可能な家電と不可能な家電などについて話した。

 「ボロ物件を再生するとき、安く買おうとして『残置物はそのままで。その分まけてください』という条件で買った経験のある人も多いと思う。

 その際、割引の目安になるのは売主が取得した残置物処理費用の見積額の場合が多い。

 購入後に自助努力でその見積額よりも安く済ますことができれば」と前野代表はコメントした。

大家になる会

アパート構造の見学会を実施防音建材の確認と効果を検証

成田勉オーナーが代表を務める「大家になる会(不動産投資家育成協会名古屋支部)」は9月5日、勉強会を実施した。会場は三重県桑名市に立つ木造2階建てアパート。参加者は18組だった。「アパートビルダーの構造見学会」と題し、アパート建築施工会社の厚意により、防音性を高めたアパートの構造見学会を開催した。

会場では防音対策が施されている建材や構造などを確認。実際に大きな音をスピーカーで出して隣の部屋から聞こえるか検証した。構造としてはプラスターボードの3重張りに加え、遮音シートとロックウールを用いた界壁や、剛床合板、軽量気泡コンクリート建材のALC(エーエルシー)パネル、強化プラスターボードの上に床衝撃音の防音レベルを表すL値が45等級のフローリングを用いるなど対策が十分に施されていたという。

「このようなイベントは同会の『不動産投資家育成協会ベーシックコース』受講生の知識を高めるだけでなく、業者と生徒、また生徒同士の交流の機会となる。賃貸経営業への意欲も高まりとても効果的だ。3カ月にわたるコースの集中的な講義を学んだ生徒のほとんどが家主になれた。これは参加者同士で醸成されるコミュニティーの力もあると思う」と成田代表はコメントした。

(一社)日本不動産経営協会

新入会員が自身の賃貸経営を発表満室稼働の家主と空室で悩む家主の相違点

佐藤哲夫オーナーが代表を務める一般社団法人日本不動

産経営協会(JRMA)は9月11日、「Zoom」にて2部形式の勉強会を開催。参加者は46人。 第1部は新入会員3人による新人発表。賃貸経営を始めたきっかけ、経歴、現在の問題点や将来の展望など1人30分程度で話した。参加者からは「経営手法を学べて勉強になった」「直接情報交換してみたい」などの感想が聞かれた。

 

第2部は「入居率の高いオーナーと低いオーナーは何が違う? 空室対策の意識と行動の実態」がテーマ。リクルート(東京都千代田区)の松本龍二氏が登壇し、満室経営を続ける家主と空室に悩む家主の違いについて豊富なデータを基に解説した。満室稼働を続ける家主は情報を集めて勉強するなど努力をしているとのことだった。

 参加者からは「いろいろな視点からのデータを知ることができて参考になった」「自分がどちらのオーナー傾向に近いか位置付けが確認できた」「マーケティングなどの設問では自分ができているか自問自答しながら受講ができた」といった感想が聞かれた。佐藤代表は「会員発表はそれぞれの賃貸経営における悩みや問題点などを共有出来て刺激になる。」とコメントした。

行動する大家さんの会

「DIYを楽しむ会」代表登壇フリートークとQ&Aを配信廣田裕司オーナーが代表を

務める「行動する大家さんの会」は8月20日、「ユーチューブ」ライブにて勉強会を開催。ゲストに「DIYを楽しむ会」代表の赤尾宣幸氏を招き、同氏の最新刊である「DIYの楽しみ方 始め方から築古再生まで~DIYで大家になった私の『考え方』」に関するフリートークと質疑応答を行った。参加者は延べ146人。

 質疑応答ではDIYで使う道具に関する質問が中心だったという。また、フリートークでは参加者が「マニアックな」道具の話で盛り上がった。主催者やゲストの赤尾氏も聞いたことのない道具だったようだ。「DIYのテクニックの話にとどまらず、DIYの考え方や、問題が発生したときの対処法を聞くことができてよかった」と廣田代表はコメントした。

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