家賃の下落による利回りの低下を防ぐためには？

Q 家賃の下落による利回りの低下を防ぐためには？

A 購入時には、間取りとターゲットの研究をする

　利回りが下がる大きな理由として家賃の下落が関係する。賃料の下落については、一般的に築10年前後で５％、20年前後で15％と築年数が古くなるにつれて賃料が下がる物件が目立つようになる。賃料が下がれば、それだけ利回りは低くなっていくため、保有を続けても賃料を下げずに済む物件を購入したい。

　森理事長は「重要になるのが、物件エリアの賃貸物件の供給状況を調べるとともに、人口動態を知ることです」と話す。例えば、東京都中野区の間取りと築年数別の募集戸数を見てみよう。

 

１Ｒ・１Ｋ：３万66戸

そのうち４割が築10年以内

１ＬＤＫ：９３４４戸

そのうち７割以上が築10年以内

２ＤＫ：１２５３戸

そのうち築30年以上が６割以上

 

　この場合、エリア内で供給過多な１Ｒ～１ＬＤＫの間取りの購入を避けることが、利回りの安定につながる。

　競合が多い場合、入居者獲得のため、家賃の値下げ合戦になる可能性があるからだ。エリアごとの募集戸数はポータルサイトなどで調べることができる。

　また、人口の分布や未婚率を鑑みて、どういった間取りの物件であれば、将来的にも入居者を獲得できるかを考えることが大切だという。２０２３年の人口比率を見ると、人口の中心は35歳から79歳と考えられる。また、生涯未婚率は男性３割、女性２割といわれている。かつて、賃貸住宅に住むターゲット層は20代から30代前半の単身者、あるいはカップルと子ども１人のファミリーがメインだった。

　だが、森理事長によると現在は中高年のきょうだいでの同居や高齢の親と中年の子といった、かつては少数派だった入居者層が増えているという。「増加傾向にある入居者のニーズを満たす物件を選ぶことで、受け入れられる入居者数が増え、ひいては、それが利回りをキープする要因となります」（森理事長）

(2024年3月号掲載)