税金を抑える
～経費の勘違い！ 間違ったデッドクロス対策（後編）～
キャッシュフローを改善するためには、①収入を上げる②支出を下げる③税金を抑える、この三つしかありません。前回に続き、③の税金を抑える方法を解説します。
今回も、デッドクロス対策として、なぜ減価償却を多くすることが間違いなのかについて解説します。
「節税のために、減価償却費が多く取れる築古の木造アパートを購入する」。これはデッドクロス対策になるのでしょうか。具体例で考えてみましょう。
この物件を購入しない場合（表１）と、購入する場合（表２）を比較します。
減価償却の効果は限定的
購入する場合、建物価格の５０００万円を４年で減価償却することになり、年間１２５０万円の経費を４年間計上できます。家賃収入が年間８００万円増えますが、減価償却のために税金が抑えられ、物件購入後４年間はキャッシュフロー（手残り）がプラスになっています。（※物件購入時に諸費用が多くかかることから、購入初年は手残りがマイナスになります）
しかし、減価償却が終わる５年目以降は一気に税金が増加します。これは結局、減価償却によってデッドクロスを先送りにしているだけなのです。
しかも５年目以降は、購入前と比べて手残りが大きくマイナスになります。これは、新規物件による収入が増えたことと、減価償却分の経費がなくなったことで所得が大幅に増え、多額の税金が課されるためです。
経過年数３０年目の手残り累計を比較すると、物件を購入しない場合はマイナス２４１２万円であるのに対し、購入する場合はマイナス３３３８万円です。物件を購入するほうが、よりキャッシュフローが悪化することになります。
つまり、このようなデッドクロス対策は単なる延命措置でしかなく、根本的な解決にはならないということです。減価償却による対策は、税金の繰り延べ（先送り）にしかならないのです。
【解説】
Knees bee（ニーズビー）税理士法人（東京都千代田区）
代表 渡邊浩滋税理士・司法書士
危機的状況であった実家の賃貸経営を引き継ぎ、立て直した経験から2011年開業。18年大家さん専門税理士ネットワークを設立し、全国の家主を救うべく活動中。22年法人化。「賃貸住宅フェア」などでの講演も多数。
（2025年10月号掲載）
