My賃貸経営スタイル:築古物件をリノベ

築古物件を積極購入　大規模リノベで入居率を大幅改善

奥村和樹オーナー（香川県高松市）は、２０１３年に父親から賃貸経営を引き継いだ。当時、所有戸数は１８０戸程度だったが、奥村オーナーに代替わりしてから借り入れを活用して戸数を増やし、現在は香川県高松市や坂出市、丸亀市で４７４戸を所有する。

奥村和樹オーナー(49)
(香川県高松市)

　これまで力を入れてきたのが、購入した築古物件のリノベーションだ。奥村オーナーは「約１５０戸をリノベしてきました」と語る。とりわけ、「やるからにはちぐはぐにするのではなく、外壁や共用部なども含めて一体的に進めることを心がけました」と振り返る。

▲リノベ前

　きっかけとなったのは、高松市の「こぐま団地」（全80戸）のリノベだ。建物は１９７２年に建てられた雇用促進住宅で、２０１６年に１億５０００万円の融資で取得。当時、入居は８戸のみだった。

▲リノベ後

老朽化が目立っていたため、17～18年に空室のほか建物外壁と共用部のリノベを実施。すると、近くにある香川大学の医学部生などの入居が順調に決まり、満室になった。

　このことが成功体験となった奥村オーナーは、19年に丸亀市にある１９７９年築の「青山ハイツ」（全71戸）をリノベした。２００２年に１億円の融資で取得後、空室をすべてリフォームし、いったんは満室となっていたが、19年ごろに空室が20戸まで増えたため、リノベを決意した。このときは、外壁と共用部に手を加えただけでなく、オートロックも新たに導入した。現在、入居戸数は61戸になっている。

　その後も、21年に高松市にある築54年の「こぐまマンション中野町」（全25戸）で外壁をリノベ。同じく高松市にある１９８８年築の「こぐまマンション田町」（住居９戸）では外壁と共用部をリノベし、オートロックを導入。２０２４年３月に工事が完了したばかりだ。こぐまマンション中野町は16戸あった空室が埋まり、こぐまマンション田町は、１戸しかなかった入居が８戸まで増えた。

賃料アップにも成功 こぐま団地は約2倍

　リノベ案件が増えてきたのに合わせて、人手不足への対応とコストを抑えるために、21年からは大工、内装工、多能工の合計４人を正社員として雇っている。

　リノベ前と後では、入居率が改善したほか、家賃も上がっている。こぐま団地では２万４０００円が４万７０００円に、青山ハイツは５万円が６万５０００円に上がった。リノベ前に４万円だったこぐまマンション中野町では、７万円を超えた。

　奥村オーナーによると、自身が賃貸経営をするエリアでは、建物が傷んでいるにもかかわらず、修繕もされないままになっている物件が少なくないという。「そういった中で、しっかりとリノベすれば、入居者に選んでもらえることがわかりました」と奥村オーナーは笑顔を見せる。

（2024年６月号掲載）