今月の一冊　著者インタビュー “築20年”からのアパート・マンション経営 “成功”の秘訣！」

築古でも“入居率95%超え”を誇るプロの知恵“築20年”からのアパート・マンション経営“成功”の秘訣！

著者：西島昭
出版社：ごま書房新社
価格：1980円（税込み）

概要

　所有する賃貸物件が築20年を超えた頃から空室や修繕などの課題が発生し、その対処や賃貸経営に関して悩むオーナーは多い。不動産に関する問題解決に特化したコンサルティングを手がける著者が、その時期を乗り越えれば長期的に安定した賃貸経営が可能になることを解説。建物を長期間活用し、収益を最大化するためのノウハウの詰まった一冊となっている。

将来のキャッシュフローを予測して長期活用

─賃貸経営において所有物件の経年劣化は避けられません。
　バブル期に建築された賃貸不動産が続々と築30年を超えています。それに伴い空室や修繕費が増加して、「収支が悪くなった」と悩む賃貸オーナーが増えてきました。そうしたオーナーの中には、不動産会社や建築会社の勧めで建て替えや売却を選ぶ人もいます。しかし、実はその時期を乗り越えて長期活用をすることが、長く安定的な収益につながるのです。
─築20年を超えると修繕や返済計画などで悩み、建て替えや売却を考え始めるオーナーは多いです。
　借入金の返済が終了すると収支はぐんと良くなり、その後は収益力の高い状態が長く続きます。キャッシュフローに波があることを理解していれば、事前に対策することができます。まずは自分の物件のキャッシュフローが将来どうなるのか、シミュレーションしてみるといいでしょう。
─具体的にはどのようにシミュレーションしたらいいのですか。
　当社では、不動産に関する経験が豊富な税理士と提携し、大規模修繕にかかる費用や減価償却費、家賃の推移、税引き後の金額など詳細な数字を入れたキャッシュフローを作成しています。それを基に、建て替えと長期活用の収支シミュレーションを比較します。こうした具体的な数字で表すことで、長期活用のほうが税引き後の手取り額が多いことが理解しやすくなります。
─法定耐用年数を過ぎても長期活用することは可能ですか。
　木造で60年、ＲＣ造で80年は活用できると考えています。適切な管理、修繕をしていけば建物を長期活用することは可能なのです。また、建物の古さを気にしない入居者が増えており、築年数が進むことは賃貸経営における大きなリスクではなくなりつつあります。ただし、清潔感やしっかりメンテナンスされている雰囲気がなければ、選ばれる物件にはなりません。そこでおすすめなのが、エントランスや駐輪場、ごみ置き場などの整備です。内見者や入居者の特に目につきやすい部分で、費用対効果が高いです。
─長期的に安定した賃貸経営は、オーナーにとって理想です。
　これからの賃貸経営をより安定したものにするために、「長期活用」という選択肢があることをぜひ知ってもらいたいと思っています。

著者プロフィール
西島 昭（にしじま・あきら）

兵庫県生まれ。市萬の代表取締役。大学卒業後、リクルートに入社。1999年に不動産に関する問題解決に特化したコンサルティングを行う市萬を設立。不動産の有効活用、貸し宅地の権利調整、相続対策、資産・事業の継承、賃貸不動産の運営・管理など、総合的な不動産コンサルティング事業を展開。著書に「『築20年超え』のアパート・マンションを満室にする秘訣」（ごま書房新社）など累計6作。

(2024年4月号掲載)