受け継いだ資産を守るための組み換えを実施

＜＜ビルオーナー物語＞＞

「1年1棟のペースで新規ビルを取得」に続き、田丸ビル（東京都杉並区）の３代目社長の田丸賢一氏に、これまでのテナントビルや賃貸マンションを経営について話を聞く。

無借金経営と築古売却　父親から受け継いだ経営バトン

　田丸ビルの祖業は竹屋だ。田丸社長の祖父の辰郎氏が戦後間もない時期に、荻窪の地で開業したものだ。その後、戦後復興の機運に乗じて、1950年には材木店を始めた。材木の販売のみならず、自社で大工を抱えながら木造戸建て物件の建て売りを行っていた。

　高度成長期の好景気で建売事業を順調に伸ばしていったという。その上で、辰郎氏は70年代に、環状８号線の角地にＲＣ造7階建ての自社テナントビルと賃貸物件「田丸荘」を竣工した。その後、80年代に「第二」と「第三田丸ビル」を、そして90年代には、「第五田丸ビル」とレオパレス荻窪第11、そして阿佐谷コーポを取得していった。

　「祖父の代に竣工・取得した不動産は、１棟目の自社ビル以外、すべてキャッシュで購入したそうです。1棟目の借り入れも早期に返済しています」（田丸社長）

　2002年には、田丸社長の父親である順啓氏が、２代目社長に就任。建て売り事業から賃貸経営に家業の軸を移していった。順啓氏は、05年までに18戸の区分マンションを購入した。

　だが、11年に東日本大震災が起きたことで、状況が一変。順啓氏は旧耐震基準で建てられた物件を貸し出すことのリスクを強く感じた。そこで、9戸の区分マンションと初代が建てた築古アパート「田丸荘」を売却することになった。

　2016年に３代目社長に就任した田丸社長は祖父と父が築いた資産を生かしつつ、より資産性の高い物件に組み替えていった。

　その中で田丸社長は自己資金を入れつつも、融資を受けることを念頭に置いているという。

　「無借金経営は危ないというのが私の考えです。適切な借り入れをしながらレバレッジを利かせていきたいです」と田丸社長は話す。

■田丸社長が取得した物件（２）

物件は安定の時代　管理にＡＩを活用し始める

　現在、資産の組み換えは一定の結果をもたらし、同社のポートフォリオはある程度理想の形になっていると田丸社長は考える。そこで今、田丸社長が注力しているのは時代に即した物件の管理方法だ。具体的には生成ＡＩ（人工知能）の「Chat（チャット）GPT」の有料版を取り入れているという。

　驚くのは、物件画像を読み込ませると、修繕の必要がある箇所の特定までChatGPTでできるというのだ。

　「雨漏りのあるビルを訪問した際、目視ではどうしてもクラックなどの怪しいポイントを見つけることができませんでした」（田丸社長）。だが、外壁を写真に撮ってChatGPTに読み込ませたところ「壁のこの辺りに膨らみがある」と指摘された。翌日、再び物件を訪問したところ、確かにほんの少し、壁がたわんでいる場所があった。触ってみると、水がたまっているような感触があったそうだ。

　導入して日は浅いものの、ＡＩ活用のメリットを日々感じている。物件情報や修繕情報もすべてChatGPTで管理。今後必要になってくる大規模修繕のプランも提案してくれるのだという。

　「ＡＩは優秀なアシスタントになり得ます。不動産オーナーこそ活用し、物件の管理・経営に生かしていくべきだと思います」（田丸社長）

（2025年９月号掲載）
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