税金を抑える
～本当の節税とは？ 支出を伴わない控除を使う～
キャッシュフローを改善するためには、①収入を上げる②支出を下げる③税金を抑える、この三つしかありません。前回に続き、③の税金を抑える方法を解説します。
前回は「お金が出ていかない節税」のうち、「低い税率を使う」ことを説明しました。今回は、もう一つの「支出を伴わない控除を使う」ことを解説します。「支出を伴わない控除なんてあるのか」と思うかもしれませんが、数は多くないものの、いくつか存在するのです。今回から一つずつ挙げていきます。
青色申告特別控除を受ける
不動産所得の申告で欠かせないのが「青色申告特別控除」です。これは青色申告を選択することで受けられる特典で、１０万円・５５万円・６５万円の３段階の控除があります。
●１０万円控除
青色申告をしていれば誰でも受けられる控除です。
●５５万円控除
事業的規模（おおむね５棟１０室以上）で不動産賃貸事業を行い、複式簿記で記帳し、貸借対照表・損益計算書を添付して期限内に確定申告を行うことが要件です。
●６５万円控除
５５万円控除の要件を満たしたうえで、国税電子申告・納税システム「ｅ-Ｔａｘ（タックス）」で電子申告を行うか、帳簿の電子保存をしている場合に適用されます。
青色申告における勘違い
よくある誤解が「５棟１０室の事業的規模がないと青色申告できない」というものですが、これは完全な勘違いです。たとえ１室だけの賃貸でも、青色申告を選択すれば１０万円の控除は受けられます。
「たった１０万円」と思うかもしれませんが、実際に１０万円の経費を使うとなると躊躇するものではないでしょうか。青色申告特別控除は、１０万円の経費を使ったのと同じ節税効果がありながら、お金は一切出ていきません。お金を減らさずに税金だけが減る、まさに「手残りが増える」仕組みなのです。
最大限の控除を受けるために
事業的規模の判定にはいくつかポイントがあります。
サブリースなどで一棟丸ごと貸している場合には、その建物全体の部屋数でカウントします。また物件を共有している場合には、持ち分で部屋数を案分するのではなく、物件全体の部屋数で判定します。たとえ自身の持ち分が少なくても（例えば１０分の１などでも）、全体の部屋数が１０室以上あれば、事業的規模になるのです。さらにいうと「おおむね」５棟１０室という基準ですので、９室でも事業的規模と判断して問題ないでしょう。
そして不動産所得以外に事業所得（民泊事業など）がある場合には、不動産所得だけでは事業的規模に届かなくても、６５万円控除を適用できるのです。
これらの要件を満たしているのに、６５万円控除を適用していない確定申告書をよく見ます。青色申告特別控除は、家主にとって最も基本的かつ効果的な節税対策です。最大限の控除を受けられるようにしましょう。
【解説】
Knees bee（ニーズビー）税理士法人（東京都千代田区）
代表 渡邊浩滋税理士・司法書士
危機的状況であった実家の賃貸経営を引き継ぎ、立て直した経験から2011年開業。18年大家さん専門税理士ネットワークを設立し、全国の家主を救うべく活動中。22年法人化。「賃貸住宅フェア」などでの講演も多数。
（2026年3月号掲載）
