事業用不動産で土地活用するなら居住用との違いを理解

【特集】住宅とは違う事業用不動産による上手な土地活用①

賃貸マンションやアパートなどの居住用賃貸に限らず、事業用賃貸も土地活用の有効な手段の一つだ。ただ、貸す相手が事業者のため居住用賃貸と違いがある。検討するにあたり、まず何から始めたらいいのか、また契約や原状回復のポイントについて、成功事例と共に紹介する。

借主の業種・業態によって注意点は異なる

居住用との違いは主に二つ

　事業用の土地活用は、居住用との違いが主に二つある。
　一つ目は文字どおり用途。居住用は住むためで事業用は事業を行うため。ただし一口に事業といっても、借り手によってオフィスや店舗、飲食店、クリニックなどさまざまだ。貸し手が注意すべき点は借り手の業種、業態によって異なる。例えば稼働時間や営業時間は、オフィスやクリニックであれば平日の日中が中心だろうが、店舗や飲食店は週末、深夜の営業もある。
　また店舗や飲食店だと騒音や臭い、ごみの発生というリスクも高まる。これらについて貸し手と借り手の間で齟齬（そご）があると、トラブルに発展しかねない。
　二つ目は貸す相手。事業用は賃貸借契約を事業者と結ぶが、相手は企業であることが多い。事業用を対象にした不動産活用コンサルティングを手がける市萬（東京都世田谷区）の西島昭社長は「事業用の賃貸では、契約書の条文は借主となる法人が案を作成する例が多く、貸し手に不利な内容になっていることもありますので注意が必要です」と指摘する。

　そのほかに留意しておきたい点は、事業用土地活用では自身で建物を建てるケースと、土地を貸すケースがあることだ。建物を建てるケースでは、居住用と同様にサブリース会社への賃貸、管理のみを委託、自主管理の三つがある。もう一方の建物を建てずに土地のまま貸すケースでは、土地を定められた期間、事業者に貸す事業用定期借地契約という方法がよく知られている。この場合、建物は事業者が建て、契約が満了すれば土地を更地にして地主に返す。
　いずれにしても事業用土地活用は居住用に比べて難易度も上がる。何からどう検討し、何に注意すべきかを見ていこう。

（2025年７月号掲載）
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