事業用不動産の立地と活用目的を見極める

【特集】住宅とは違う事業用不動産による上手な土地活用②

立地と活用目的を見極め最良の方法を選ぶ

市萬（東京都世田谷区）
西島昭社長（59）

　事業用土地活用を検討する際の手順の例として、市萬が推奨するフローを以下に挙げた。

※市萬提供資料を基に地主と家主で作成

　まず重要なのが不動産的側面の確認。土地の立地のほか、面積や道路に面しているかといった点、立地するエリアのマーケットの需要などを見定めよう。
　事業者からのニーズは業種、業態によってさまざまなものが考えられる。駅から近い場所ならオフィスやクリニック、店舗、幹線道路沿いならロードサイド店舗や広いコンビニエンスストアといった具合だ。
　また都市計画法の用途地域による建物の用途制限についても確認が必要になる。土地が立地するエリアが住居向けの地域なのか商業向けの地域なのかによって、あるいは同じ住居向けの地域内でも建物の用途の制限が異なる。このため、おのずと活用方法の選択も違ってくる。
　次いで人的側面の確認では、活用の目的や相続人の有無といった自身の状況を踏まえて活用の方向性を検討していく。その後は事業プランの選定を経て、事業収支の確認へと進む。その際の事業計画書の作成について西島社長は次のように指摘する。
　「事業計画書は地主や家主が自ら作成、または土地活用について相談している事業者が作成する場合があると思います。いずれの場合も修繕費をはじめとした必要経費、経年による賃料下落や空室率、所得税などの現実的な数字が盛り込まれているか、しっかりチェックしましょう」

※東京都都市整備局「用途地域による建築物の用途制限の概要」より一部抜粋、地主と家主で加工

（2025年７月号掲載）
次の記事↓
事業用不動産契約時に明確な規定設けてトラブル回避