＜＜THE プロフェッショナル＞＞
グループ力を生かした提案力が強み
拠点数生かしたデータ分析で利用料調整
三井不動産リアルティ「三井のリパーク」
｢三井のリパーク｣を展開し、コインパーキング業界２位の三井不動産リアルティ。同社は地主の土地活用から、商業施設やビルなどの施設の駐車場活用まで幅広く事業を展開している。三井不動産グループの一員としてグループ力を生かした土地活用の提案ができることが同社の強みだ。
三井不動産リアルティ（東京都千代田区）
シェアリング事業本部
事業推進部事業推進グループ
大西良三グループ長
約１万6300事業地を運営
グリーンとイエローのロゴマークの看板が目を引く三井のリパークは、全国に約１万6300事業地、車室数にして約26万車室を運営する。同社の強みは、三井不動産グループとの連携により幅広いソリューション提供ができることにある。グループ会社が運営するビルや商業施設、ホテルなどをはじめ、地主が土地活用で建てた医療施設や賃貸住宅の敷地内の一部での設置を提案している。
「当社と駐車場専業の事業者との違いは、多様な土地活用における提案力だと思います。立地や条件に応じて、オーナー様の不動産に関する悩みに対してさまざまな解決方法を提供できる点が強みです」
こう話すのはシェアリング事業本部事業推進部事業推進グループの大西良三グループ長だ。同社は不動産会社として、不動産の売買仲介や賃貸管理・仲介を行う「三井のリハウス」をはじめ、都心不動産仲介、リゾート不動産の企画・販売・仲介、カーシェアリングなど、三井のリパーク以外にも事業を複数展開している。社員も、不動産の幅広い事業経験を積んでいる。そのため、オーナーへのヒアリングや市場調査をした中で、別の活用法が最適であると判断した場合は、別の部署やグループ会社の担当者と共に提案することもあるという。
「もちろんコインパーキングのご提案はさせていただきますが、オーナー様にとって、どんな土地活用の方法が最適なのかを検討させていただいたうえで、さまざまな選択肢を提案できることが差別化となっていると感じます」（大西グループ長）
コインパーキングは、土地の活用計画が未定のときや建築時期が定まらないとき、暫定的に事業化されるケースも多い。そんなときにも、同社の多様な提案力が効果を発揮するのだという。
▲都心部で目立つリパーク
大手ゆえの豊富なデータ量
一方、コインパーキングは、初期投資が少なく、すぐに、しかも短期間で始めることができる土地活用事業のため、開設当初には存在しなかった競合が突然近くに誕生して、その影響を受けることがある。逆に周辺に店舗やオフィス、商業施設などがオープンすることによって、にわかに需要が高まることもある。同社ではこうした市場環境の変化にも素早く対応しているという。
同社では年間１万回ほど、駐車場の利用料金を改定している。「場所によっては１年間に複数回駐車場の利用料金を改定するケースもあります。値上げをすれば稼働率低下のリスクもありますが、近年は、物価高も影響してか、新型コロナウィルス感染拡大前と比較すると稼働率の減少幅は小さいです」（大西グループ長）
稼働率が減少すれば、平均駐車時間も短くなる。だが利用料金を高くして、稼働率がそれまでよりも下がったとしても、売り上げが増えているのであれば、元の料金に戻す必要はない。特に都心部は稼働率が高過ぎると、機会損失となるケースもあるという。
「コインパーキング事業は車室満車状態がいいというわけではありません。適度に空車状態をつくり、短時間の利用者数を多くするほうが収益性は高まるからです。そのため、利用料金の設定は重要です」（大西グループ長）
例えば30分200円の場合、30分未満の駐車で利用料200円を支払って出た車の車室を、次の新しい車が利用するという流れになったほうがいい。つまり、30分の間に１車室で２、３台利用してくれるほうが、収益性は高まるのは明白だ。そのため、長時間利用者が多いことが必ずしもいいわけではない。
このように、短時間から利用が可能なコインパーキングだけに、稼働率と利用料金のバランスは収益に大きく影響する。同社は１万6300事業地の稼働データと、そのスケールメリットを生かして、収益の最大化を実現している。
ただ、稼働率の増減は、前述のとおり周辺の環境の変化に起因するものが多い。例えば、近隣で建築工事が始まったとか、人気店がオープンしたなどの理由で稼働率が上昇することもあれば、逆に道路工事が始まって通行止めになっている、人気店が閉店になったといった理由で、稼働率が下がるケースもある。そのため、何が原因なのかについては、直接現地まで社員が足を運び確認して、利用料金の設定を見直すという。
車に乗りながら決済可能
近年、同社が注力するのは、キャッシュレス決済化だ。現在は、全体の約８割に相当する１万3000事業地ほどで、クレジットカード決済を中心としたキャッシュレス決済に対応している。
さらに、2024年９月から導入を進めているのが、「スマホ精算」だ。スマホ精算は、近年増えている２次元コードでの決済に特化したもの。精算機に掲示されている専用２次元コードを読み取り、スマートフォンのみで駐車料金の支払いが完結するサービスだ。
「今後着実にキャッシュレス決済のニーズが増えることから、利便性向上のために推進していきます」と大西グループ長は話す。
同社は社会の変化に対応しつつ、今後もグループ力を生かした提案でコインパーキングを展開していく。
▲簡単に精算できる「スマホ精算」の画面
（2026年４月号掲載）
