不動産を受け継いだオーナー達　―賃貸住宅フェア2026東京 セミナーレポート

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不動産を受け継いだオーナーたち
経験から語る承継・相続・土地開発

前号に引き続き、７月29～30日に開催された「賃貸住宅フェア2026東京」から、今号では30日に行われたセミナー3件を紹介する。突然訪れた事業承継のほか、相続対策や地主目線の駅前開発などがテーマで、いずれも来場した不動産オーナーから高い関心を集めていた。

あなたにも起こりうる　こんな事業承継　
準備ゼロからの出発

引き継ぎなく苦労した承継
その後の管理会社勤務経験が生きる

カチモード　社長　児玉和俊氏

　事故物件の調査を基に不動産コンサルティングを手がける児玉和俊氏は、自身に突然訪れた実家の不動産オーナー業の事業承継について語った。

　児玉氏は、大学卒業後に家電量販店でキャリアアップを目指して働いていたが、2004年末に父親が病に倒れて程なく退職。不動産経営について何もわからないまま家業を継ぐことになった。

　児玉氏の実家は、東京都新宿区信濃町にある1990年築のSRC造11階建ての自宅兼貸事務所。承継時に直接の引き継ぎはなく、メモを渡されただけだった。

　メモの内容は①管理会社と連携すること②テナント各社の出入り事業者と連携すること③各テナントとの賃貸借契約内容を理解すること④建物の維持管理のための簡易作業について⑤収支関係について、といったもの。何から手を付けていいかわからないまま、メモを頼りにオーナー業を始めたが「本質を理解せずに表面だけをなぞる感じだった。トラブルも続出した」と当時を振り返る。半年後、父親の病状が回復。オーナー業にも復帰した父親は、児玉氏に社会人経験をさらに積ませるため、再び実家を出て会社勤めをするように告げる。

　これを受けて児玉氏は、約１年間の人材派遣会社勤務を経て２００７年から賃貸不動産管理会社で経験を積んだ。「当初の承継がうまくいかなかった原因は、不動産の知識を持たなかったからだ」と考え、宅地建物取引士の資格も取得した。

　22年８月までの約15年間で２社に勤め、新規受注の営業、リーシング、入居者対応、修理・修繕、全国の同業者に向けたコンサルティングなどさまざまな業務に携わった。

　この間、21年５月には父親から正式に家業を承継したが、管理会社での経験が生き、以前はてこずっていた前述の①～⑤を難なくこなすことができた。

承継後すぐにやってきた実家のビルの大規模修繕

　ところが、事業承継後に父親から新たな課題を突き付けられる。承継時に築30年を超えていた建物の大規模修繕だ。

　父親はそれまで、壁のひび割れなどがあると可能な範囲で自身が手直しするのみで、専門事業者に修繕を依頼することはなかった。このため、建物全体では外壁の多数のひび割れ、防水機能の劣化、避難はしごのさび、電気系統に近い壁の爆裂などが見られ、深刻な状態だった。その中でも懸念されたのが、屋上の鉄骨製の造型物の劣化で、道路上に落下する危険性があった。

　修繕工事は外壁塗装、屋上防水、外階段防水など19項目で、総コストは約3000万円。ビルの管理会社や施工事業者とも話し合い、工事の項目を見直して当初の見積もりから約1000万円削減し、助成金も活用した。

　屋上の造型物撤去は、当初よりも費用がかさんだが足場をより高く設置して対応した。26年７月30日時点で工事は終わりつつあるという。

　児玉氏は、自身の経験から、事業承継を成功させるポイントとして次のように語った。

　「継がせるほうは適切な承継のタイミングを見計らい、事前に引き継ぎの準備をすること。継ぐほうは必要な知識を身に付け、先代のやり方を踏襲するだけでなく、自身の価値観と判断力を確立すべきです。そのうえで先代のやり方を尊重しつつ、新たに工夫することが大切。それに加えて、いざというときに相談できる人を確保しておくといいです。私の場合は、賃貸不動産管理会社時代の上司や同僚などでした」

 

 

相続対策で税を７億円から2000万円に
経験から得たエッセンス

底地を整理し、借入金で相続税圧縮
高付加価値物件で収益アップ

クリーク　社長　塩田真人氏

　1995年に父親から相続対策を任された塩田真人氏。父親が他界する2012年までの17年間で行った対策を具体例と共に解説した。

　塩田氏が父親の確定申告を基に相続税額を試算すると７億円に上った。一方、現預金や金融資産などの流動資産は２億円、家賃収入は地代を中心に3000万円あったが、所有不動産の９割が底地だった。

　塩田氏はまず基本戦略を決め、最終目標は相続税をゼロにすることとした。「二次相続が怖いこともわかっていたので相続税ゼロを目指しつつ、キャッシュを温存していきました。第１期目標で相続税額２億円以下を目指し、第２期目標は流動資産２億円の死守。第３期目標は、兄弟が３人いるので法定相続を基本に大きな物件ではなく、細かい物件を購入して分割対策をしました」（塩田氏）

　具体的には、まず底地の整理。先祖代々の土地は手放したくないものだが、それでは前に進まない。塩田氏は「買い戻し、等価交換での所有権保有、同時売却など借地人の都合に合わせて柔軟に考えて進めていきました」と話す。結果的に底地の割合は当初の９割から１割になった。

　土地が高額で売れた場合は、それを元手に大きめの土地を購入し、収益物件の建築の借入金による相続税圧縮を実施。また資産組み換えのための借り入れもした。借入総額は70億円、年間の返済額は３億円になった。

　その半面、高付加価値物件による収益の向上にも徹底的にこだわった。当初、地代を中心に3000万円だった不動産収入は５億5000万円となった。

　これを可能にしたのが、土地の収益を最大化するための空間プロデュースだ。塩田氏が実例で挙げたのは、東側のみ道路に接し、あとの三方は隣接家に接した細長い土地で３階建て３戸の物件。この場合、各フロアにワンルームを２戸配置し、中央に共用部（階段）を設けた全６戸の間取りが一般的だ。ところが、これだと道路側でない１階奥の部屋は埋まりにくく、その対策で家賃を下げるなど収益性の悪化も見込まれる。

　そこで塩田氏は、１LDK（38㎡）、２LDK（67㎡）、２LDK＋S（86㎡）の３戸にし、各戸の入り口を１階に集めた重層テラスの形にした。共用部の階段をなくし、家賃が取れるスペースが広がった。また各戸とも道路側に開放感があるリビングを設置することができた。家賃総額は約60万円で、ワンルーム２戸で３フロアの場合と比べて２割近く増額となった。

　このように周辺相場よりも２～３割高い物件を多数建築し、不動産収入を増やしていった。

先延ばしは最大のリスク　土地の特性生かし収益最大化

　塩田氏は17年間の取り組みから得た教訓として、地主の悩みを「相続対策」「借地問題」「土地活用」「収益改善」「事業（資産）承継」の５つに大別する。

　「相続対策」で得た教訓は「土地を守るな、家を守れ」ということ。先延ばしにすることは最大のリスクだとする。「借地問題」は借地人の立場から考えることも重要だという。「土地活用」は、建築ありきではなく、土地の特性を最大限利用し、収益の最大化にこだわるべきだと指摘。「収益改善」は、管理会社がオーナーの利益を最優先しているかどうかの見極めが大切だという。「事業（資産）承継」は「とにかく法人化すること」とした塩田氏。「家業ではなく企業の感覚を持ち、経営理念や企業理念を策定することで家訓を残すこともできます」と語った。

 

 

短期的収益と長期的価値を確立
地主が切り拓く駅前開発

リーシング起点のビル開発で
エリア価値・資産価値向上につなげる

井出コーポレーション　社長　井出喜文氏

　川崎市多摩区の小田急電鉄小田原線登戸駅および向ヶ丘遊園駅周辺で進む土地区画整理事業を背景にした駅前の商業ビル開発の成功例を、井出喜文氏が地主の目線から紹介した。

　登戸駅ならびに向ヶ丘遊園駅のエリアで古くから土地を所有する地主の家系に生まれた井出氏。自身が経営する不動産コンサルティング会社の井出コーポレーションは近年、同エリアで商業ビルを６棟建築したほか、地元の地主の商業ビル開発を約10棟サポートしてきた。

　井出氏は「地主を取り巻く環境は極めて厳しい局面に突入している」と指摘する。その要因として、建築費・資材費の高止まりによるコスト上昇や金利の上昇を挙げた。また最近はインターネット通販での購入や飲食のデリバリーが定着し、実際の店舗に行く必要がなくなるといった消費者ニーズの多様化もある。

　こうした状況下において、地主業は「建物を建てること」そのものではなく、「誰を呼び、どのようににぎわいをつくり、どう回収するか」を組み立てる仕事へと複雑化しているとした。

　では同社はどのような考え方で商業ビルを開発しているのか。井出氏は「とにかくテナントありきです。いくらいいビルを建てても、テナントが入らなければ収益物件として意味を成しません。どういうテナントなら入居してくれるのかを起点に考えます」と話す。

　具体的には、リーシング計画の策定において「誰」を「どう」呼ぶのかを先に決める。そのうえでビルの利回りの最大化を重視する。目標７～10％、最低でも６～８％に設定し、そこから逆算して家賃や建築費を検討する。建物の形は「建てたいもの」ではなく、呼びたいテナントと収支から考えていく。

広場整備で滞在性を上げる　ジム系誘致を狙ったビル開発

　開発例として次を挙げた。

　１つ目の「登戸29番街」は、同社の自社ビルと隣り合う地元の地主が建てたビルが一体となった物件。

　それぞれのビルは間口が４ⅿしかないが、双方のビルの１階の道路に面した場所に一体でポケットパーク（広場）を整備。開かれた空間（余白）を創出し、ビルを訪れる人たちの滞在性向上を狙った。また１階に地域で人気の洋菓子店を決め打ちでリーシング。人々が同店で買ったものを広場のベンチで食べる光景がよく見られるという。同店はクリスマス期間の２日間で2500万円を売り上げる繁盛店となっている。

　２つ目の「サルベーレ」は、同社が開発を支援したもので、地域のニーズに合わせて当初からスポーツ・カルチャー系のテナント誘致を狙ったビルだ。

　「ダンス教室や体操教室の事業者は無柱空間がないと借りてくれない」と指摘する井出氏。同ビルは各階を無柱空間にし、天井高も４ⅿ以上、また遮音性を高めた床構造にした。「各テナントと個別に話をする中で、これらが響きました」（井出氏）

　結果的にダンス、体操、音楽、ゴルフ、バレエなどの習い事教室とジムが入居し、近隣で唯一、竣工時に満室稼働したという。

　井出氏は「リーシングを起点にビルを建てましょう。そういうビルが連続すると街に面的なにぎわいが生まれる。地主は収益が上がれば再投資し、エリアの価値が上がれば所有地の資産価値も上がる。街に投資を呼び込むことが地主の最も合理的な資産戦略です」と強調した。

 

（2026年12月号掲載）