入居率の向上や安定した賃貸住宅の運営を目指すのであれば、建物の外観を美しく保つことは必要不可欠だ。また外壁の修繕は、建物の寿命を延ばし資産価値を維持するための重要な投資でもある。そこで、外壁修繕のタイミングや施工事業者を選ぶ際のポイント、外壁の種類など、不動産オーナーが知っておきたい情報をまとめた。
資産価値の維持・向上には不可欠
第一印象を変えて空室解消
外壁を修繕するメリットは大きく分けて２つある。１つ目は建物のイメージアップ、２つ目が資産価値の維持・向上だ。
まず、入居希望者が物件情報を確認する時や内見時に最初に目にすることになる外観のイメージが、入居を決める際の判断材料として大きく影響する。外観に対する第一印象が良ければ、内装や設備、家賃といった情報も好意的に受け取ってもらえる可能性が高くなる。
実際、外壁修繕によって空室対策とともに家賃アップが実現した例もある。竣工後に一度もメンテナンスをしていない横浜市の築30年のアパートを相続した千葉市在住のオーナー。知人の先輩家主からのアドバイスを受けて修繕を決意した。300万円の費用をかけて屋根や外壁の防水・塗装工事を行ったところ印象が激変。家賃を工事前より数千円上げたにもかかわらず、それまで１年も続いていた空室が埋まったという。
適切な修繕で延びる建物寿命
さらに、築30年を超えた物件であっても、適切に修繕すれば入居者の安全な暮らしを守るとともに建物の寿命を延ばすことができる。例えばモルタル下地の補修や防水塗装といった、建物の機能性アップにつながる補修工事の実施が挙げられる。
一方で不具合を放っておくと、雨漏りによる居室内への被害や外壁の剥落事故につながってしまう。
建材費や人件費の高騰が続く中、新築するにはこれまで以上の出費を覚悟しなければならない。また現行の建築基準法にのっとって建て替えると、既存の建物より規模が小さくなってしまうケースもある。そのため、築古物件であってもリフォームしてできる限り活用するほうが、家主にとっては得策となることが多い。
家賃の下落を抑制し、賃貸経営の維持につながる外壁修繕だからこそ、長期的な計画を立てて適切なタイミングで実施したい。
長期的な視点で方針決定
建物の各箇所の修繕は、図１のようなタイミングで行われるのが一般的だ。外壁や屋根、ベランダなど太陽や風雨にさらされている箇所は劣化しやすい。
実際には「不具合が起きていないから、まだいい」「事故を未然に防ぐため、早めにメンテナンスする」など、修繕するタイミングはオーナーによってさまざまだ。しかし、多額の資金を必要とする修繕を適切なタイミングで行うためには、建物の小まめなチェックと長期的な視点での修繕計画が重要となる。
修繕に対してコスト重視なのか、資産価値向上を目指すのかなど、考え方次第で長期計画の立て方も変わってくるだろう。建物の状態を把握しておけば、修繕計画の方針を固めやすくなる。
施工事業者を選ぶ際のポイント５つ
地域に密着した自社施工の職人集団から全国展開しているハウスメーカーまで、数多くの外壁工事会社がある。その中から、どうやってコストと品質のバランスを見極めたらいいのかわからないというオーナーは多い。
Speee（東京都港区）
DX事業本部 リフォームDX事業部
箕輪憲太営業部長
外壁塗装に特化したマッチングサイト「ヌリカエ」を運営するSpeee。同社のDX事業本部リフォームDX事業部の箕輪憲太営業部長に、話を聞いた。
「見積もりは相見積もりが基本です。少なくとも３社程度依頼するといいでしょう。そのうえで確認しておきたいポイントは５つです」（箕輪営業部長）
対応力
「提出期限を守っているか」「問い合わせへの折り返しの早さはどうか」といったコミュニケーションの部分は、依頼後にも関わるため見積依頼時にしっかり確認しておきたい。ただし社長自ら現場で作業している場合には対応することが難しい。その点を考慮しつつ、見積書であれば依頼から２週間以内を目安にするといいだろう。
提案力
複数のパターンで見積もりしているか否かもチェックしたい。丁寧な施工事業者だと、使用する塗料や工期が異なる場合など「松・竹・梅」のような形で提案書が用意されていることもあるという。
見積書は１つのパターンのみでも会話の中で提案されるケースは多い。多くの施工事業者は質問すれば答えてくれるので、「この塗料を使った場合はどうなるのか」など希望があれば聞いてみよう。
疑問への答え
相見積もりを比較した時に、同じ建材にもかかわらず見積金額が違うことはよくある。また外壁工事の見積金額において足場工事が占める割合は大きいため、そこで差が出やすい。見積金額が他社と比べて安い、または高い場合の根拠を聞くことで、より選びやすくなるのだ。
見積もりの表記方法
見積書の仕様は事業者ごとに異なるうえ、文字だけで比較することは難しく、建築の専門家ではないオーナーには良しあしの判断をしにくい。そのため「見積書の内訳は細かすぎない程度でいい」と箕輪営業部長は話す。注意が必要なのは「外壁塗装工事１式いくら」のように１行にまとめられている場合だという。
「時間がなくて一式としてまとめて書いてあるが質問すればすべて答えてくれるという場合や、工程表は別に用意しているという場合もあります。納得がいくまで説明してもらえるのであればそれほど問題ではないでしょう」（箕輪営業部長）
一方で質問に対して返事が明確でない場合や迷惑そうな様子が見られたら、その施工事業者は候補から外したほうがいいだろう。
支払い方法
最後のポイントは支払い方法の確認。建物の規模が大きくなるほど足場の数や職人の人数は増えるため、通常、依頼者であるオーナーは施工事業者に着手金や中間金を支払うことになる。この着手金が全体の費用のどのくらいの割合に設定されているかが重要だ。
「着手金が全体の30％程度になっているかどうかが目安だと言えます」（箕輪営業部長）
例えば着手金で８割以上の金額を請求された場合は、その施工事業者の資金状況に余裕がないと推察できるという。
ただ専門家である施工事業者に対して工事内容を聞いたり、金額について質問したりしにくいと感じる人もいる。
「当社のヌリカエに登録しているオーナーから『施工事業者に直接聞きにくい』と相談されることがあります。でも疑問があれば直接聞いてしまって問題ありません。むしろそうした質問に明確に回答できるか否かを重要視したほうがいいでしょう」（箕輪営業部長）
ちなみに、ヌリカエではオーナーへの無料相談を行っており、どうしても施工事業者に聞きにくいという場合の相談にも応じているという。
見積書が出てきたら、次の４点に注目しよう。
①工事の内容がわかりやすく分類されており、施工範囲が明確に記載されている
②仕様欄に材料の種類と製品名を明記している
③数量と単価が明記されている
④仮設工事の内容
建築の専門家ではないオーナーにとって、作業名や製品名だけで判断することは難しい。しかし、詳細が明記されていることで、その施工事業者の誠実に仕事に取り組む姿勢がうかがえるだろう。
また仮設工事の内容も要チェックだ。大きく分けて資材置き場や作業員のトイレなどの「共通仮設」工事と、足場を代表とする「直接仮設」工事の２種類がある。共通仮設は、物件に空室があれば現場事務所などに使えるため大きくコストカットできる。見積書でわからない部分は、施工事業者にしっかり聞いておこう。
見積書の精査に「自信がない」「時間が取れない」という場合には、１級建築士など専門家に外注するという方法もあるので検討してみてもいいだろう。
改めて確認しておきたい 外壁材の基本
躯体を保護し、美装する役割を担う外壁材は、大きく分けて塗装・タイル・サイディングの３種類。それぞれの特徴や施工方法を知っておくことで、適切なタイミングで最善のリフォームを施すことができる。
塗装 耐用年数の長さがポイント
劣化は目視で点検できる
塗装は色彩や模様を自由に選ぶことができるうえ、施工性に優れており、ほかの外壁材に比べて工期が短いというメリットがある。リフォームの目安は10年ごと。ただし劣化のサインが出始めたら10年を待たずに修繕を検討し、躯体へ影響が出ないようにしたい。
塗膜の膨らみや剥離、触ると手に白い粉が付くチョーキング現象などが見られたら劣化のサイン。さらに汚れや変色も劣化の現れだと言えるので確認しておこう。
▲触って確認できるチョーキング現象
高い塗料ほど長く持つ
塗料の種類は、合成樹脂の成分により「アクリル系」「ウレタン系」「シリコン系」「フッ素系」に分かれる。平均的な価格帯で見ると、安いほうからアクリル、ウレタン、シリコン、フッ素という順になり、価格が上がるほど耐用年数は延びる。費用がかさむ外壁リフォームの間隔をなるべく長期間空けるために、耐用年数が長い塗料を選びたいというオーナーは多い。
耐久性が高いローラーが主流
外壁塗装は、下塗り（１回）・中塗り（１回）・上塗り（１回）の３回塗りが基本だ。塗料は仕様どおりに乾燥させることで本来の性能を発揮するため、見積時に事業者へ聞いておくといいだろう。
塗り方はローラーとスプレーがある。スプレーに比べて厚塗りができ、高い耐久性を望む場合に適しているローラーが今は主流となっている。スプレーは施工中に臭いが拡散しやすく、入居者からのクレームにつながる可能性がある。
リフォームの２〜３回目までは、既存塗膜の上から塗り直して問題はない。それより回数を重ねると、既存の塗装を一度剥がすか、別の素材を貼る工事が求められるようになる。この時、塗膜の付着強度を調べる検査を実施すれば、劣化度合いを考慮して適切な塗料を選ぶことができる。
タイル 専門家による検査が必要
「浮き」に要注意
ほかの外壁材に比べて耐久性やデザイン性に優れているタイル。その半面、初期費用や維持費が高く、適切なメンテナンスをしなければ剥落の危険性もある。
劣化のサインとしてはタイル表面の汚れや目地のシーリングの欠損、タイル自体のひび割れなどが挙げられる。またタイルの接着面が部分的に剥がれてくる「浮き」と言われる状態を放置すると、タイルが剥がれ落ちてしまうので注意が必要だ。
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- ▲目地シーリングの劣化は雨水の浸入につながる
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- ▲タイルは劣化した部分のみの張り替えも可能
打診検査で劣化箇所を特定
浮きが生じる割合は、築10年で壁面積の５〜６％、築15年で６〜９％、築20年で10％程度が目安とされている。目で見ただけではわからないため、専用の打診棒で外壁をたたいた時に生じる音を聞く「打診検査」で確認しなければならない。
つまり、見積もりの時点でタイルの補修数量は確定していないのだ。各施工事業者は築年数やこれまでの実績から想定数量を設定した「実数精算項目（補修数量によって増減が発生）」として見積もりを出す。このため、契約後に見積金額から増減が発生する場合が多いことは知っておくべきだろう。
適切な補修で危険回避
ひび割れが生じている場合は、原則として既存のタイルを撤去してから張り替える。
浮きの場合は、タイル自体の浮きか、モルタル下地層の浮きかによって異なる。モルタル下地層の浮きであれば、エポキシ樹脂の注入などによる再接着を行う。
ちなみに目地シーリングの劣化は、打ち替えを行うのが一般的だ。
なお張り替えに際して市販のタイルで代用できない場合は、新たに焼成して用意することになる。費用や期間なども見積時に確認しておくといいだろう。
サイディング 満足度の高さで人気
人気の理由は耐久性とコスト
壁にサイディング板を張り付ける工法のため工期が短く、コストも安価。また施工の難度が低く、仕上がりの品質に差が少ないなど、メリットが多い。
サイディング板は素材によって「窯業系」「金属系」「樹脂系」「木製」の4種類に大別される。住宅市場で大半を占めているサイディング板の素材は、窯業系。セメントに繊維質原料を混ぜたものを高温・高圧の窯で硬化した素材で、その割合は８〜９割に及ぶ。
劣化のサインは、塗装仕上げの外壁と同じく表面塗装に現れるチョーキング現象のほか、シーリング材に生じる隙間。特に寒冷地では、建材の内部に染み込んだ水分が凍結と融解を繰り返すことで劣化を引き起こす「凍害」の影響が大きい。そのリスクを抑えるためには、寒冷地仕様のサイディングを使用すると安心だ。
窯業系サイディング自体の耐久性は高いが、表面の塗装や目地部のシーリング材のメンテナンスは必要となる。環境や使われている塗料などによって異なるものの10年を目安にチェックしよう。
施工方法は確認必須
リフォームをする際に確認したいのが、外壁の施工方法だ。
2000年以降、標準的な工法として採用されている「通気工法」は、壁内に通気層をつくることで結露やカビの発生を防ぐ。それまで主流だった防水シートに直接サイディング板を張る「直張り工法」の建物は、壁内に雨水が染み込み、下地などが腐っている可能性がある。施工方法に合わせて適切にメンテナンスできるように、依頼する施工事業者に事前に確認しておこう。その際、サイディングの施工が得意な施工事業者を選んでおけば、張り替えが必要になったときにも頼ることができる。
（2026年７月号掲載）
