My賃貸経営スタイル:戸建て賃貸

供給が少なく差別化も図れる戸建て賃貸にこだわり25戸竣工

内山泰伸オーナー（67）

（浜松市）

2月、JR東海道本線掛川駅から徒歩5分の場所に、ビルトインガレージ付き3階建ての戸建て賃貸を竣工した内山泰伸オーナー(浜松市)。同物件は内山オーナーにとって、25戸目の新築戸建て賃貸物件だ。「完成前に入居申し込みが入りました」と内山オーナーは話す。改めてガレージ付き戸建て賃貸の人気の高さを実感したという。

1999年に賃貸経営を開始した内山オーナーだが、当初は中古アパートを買い進めていた。2012年時点で、静岡県に5棟の中古アパートを所有していたが、その頃から中古物件でこれ以上拡大を続けるのは難しいと感じるようになった。

その理由が、修繕費の増大だ。「外壁の修繕や退去時のリフォームのコストがかかるようになっていました」(内山オーナー)

また、入居者の属性の低下も気になり始めた。築年数が高くなるにつれて、家賃を下げざるを得ない状況が発生する。家賃を下げると入居者の質の低下につながり、結果として管理のしにくい物件になりつつあったのだ。

　そこで14年から新築物件の建築に乗り出した。重量鉄骨造アパート、木造アパート、戸建てと、異なるタイプの物件を手がける中で、駅周辺に新築戸建ての供給が極めて少ないことに気が付いた。だが、土地から購入しての新築物件の場合、戸建て賃貸では利回りを確保することができない。そう考えていた内山オーナーだが、賃貸住宅を手がける建築会社であるコンセプトハウス（同）の企画商品に出合ったことで、利回りを確保しつつ、差別化の図れる戸建て物件を建築できることがわかった。そこで、戸建てに特化した賃貸経営にシフトしていった。

▲24年３月に竣工した戸建て賃貸「KAKEGAWA FORT」

RC造並みの高や賃貸かつ建て替えもしやすい

　内山オーナーは自身の賃貸経営を「クルーザー戦略」と呼んでいる。賃貸物件を船に例えると、木造アパートは一般旅客船であり、ＲＣ造は豪華客船だと考える。家賃の高さや、設備のグレードにおいても一般旅客船が豪華客船に勝つのは難しい。だが、唯一クルーザーであれば、豪華客船に勝てるのではないか。クルーザーを賃貸物件に例えると戸建てになるということだ。実際、所有する戸建て賃貸は、同エリア内のＲＣ造マンションと同等の17万円前後の家賃でも入居者を獲得できている。

　また、戸建て賃貸であれば、将来的な建て替えにも対応しやすい点が魅力だという。「入居者の退去も進めやすく、解体もしやすい。時間の面でもコストの面でもメリットを感じます」（内山オーナー）

　今後も人口減少、あるいは入居者のライフスタイルの変化に直面することもあるだろうが、「時代の潮流を読みながら柔軟性を持った賃貸経営を目指したいです」と内山オーナーは話す。