＜＜自衛のための家業整理＞＞
次世代が進める賃貸経営の正常化
不動産を持つ家に生まれた人間にとって、土地あるいは家業を「継ぐ」ことは必ずしも前向きな選択とは限らない。岩手県盛岡市で農業と賃貸事業を行う皆川家の３代目である皆川涼氏は20代半ばで家業に携わることになった。が、もともと前向きに継ぐ意思があったわけではない。むしろ目指したのは、将来、「自分が継がなくても困らない状態」をつくることだった。
皆川涼氏（盛岡市）
皆川家は、岩手県盛岡市の南部で代々農業を営んできた家だ。所有農地10ヘクタールに借地を加えた計30ヘクタールを使い、米の生産に従事してきた。
賃貸経営を始めたのは今から40年前だ。自宅前に所有していた2000㎡の土地を、祖父が建設用仮設資材リースの大手企業に売却した。売却で得た現金を使って戸建てを７戸、アパート１棟４戸を同時に建築したことから始まった。だが、祖父は農業以外に興味はなく、自主管理といいながらも、実際は入居者の好きにさせる放任主義の極みのような貸し方だった。
賃貸経営とは名ばかりで30年以上にわたって放置された状態が続いていた中、皆川氏が2018年、大学卒業後の海外暮らしを経て実家に戻ってきた。ＥＣサイトの立ち上げをする一方で、実家の農業の手伝いをしていたが、家族との会話をきっかけに家業である農業と賃貸事業の財務内容を確認した。すると、祖父によるずさんな経営状態が判明したのだ。
「単純に、やらなければならないことを全くやっていませんでした。帳簿をつけていないうえ、農業では農具を買うためにお金を借りながら、その後の返済計画は立てていない。さらに賃貸経営についても、土地を売って手に入れたお金で建てただけで、情熱はゼロ。契約書すらないような状況でした」（皆川氏）
これではトラブルになる。そう思った皆川氏は、商業高校時代に勉強した簿記・会計を独学で学び直し、実家の財務状況の改善に着手する決心をした。といっても、皆川氏は３人兄弟の次男。家業改革のため前面に立つ理由はなかった。
「家業や土地を相続するつもりは、そもそもありませんでした。でも、祖父の残した負債が父に相続された場合、必ず何かしらの影響が自分たちの代にも及ぶ。放置していたらいずれこちらにも降りかかる問題なら、なるべく若いうちに着手してしまおうという感覚でした」（皆川氏）
父も祖父と同様に農業に携わっていたが、経営の主導権は祖父が完全に握っており、父と祖父は今後について重要な話をする関係でもなかった。そこで祖父と直接向き合うことにした。
「一番身軽に動ける自分が本腰を入れよう」と考えたのだ。家督を継ぐためではなく、将来“火の粉”が降りかからないようにするための参画だった。
正常な賃貸経営を目指す 事業の切り分けにも尽力
家業に入って最初に手を付けたのは「当たり前の経営を行う」ことだった。当時、賃貸物件は満室だったものの、３年以上に及ぶ長期滞納が２件あった。
まず弁護士の無料相談を利用し、法的に問題のない対応方法を確認。そのうえで滞納者に通知し、面談を行い、今後の支払い方法や住み続けるか退去するかを話し合った。
２件のうち１件は分割返済を続け、現在も支払いが続いている。もう１件は数回支払った後に再び滞納した。金額が大きく、相手の経済状況も踏まえると、これ以上回収に注力することは得策ではないという判断をした。
さらに、締結されていなかった賃貸借契約書を整えた。滞納や支払いの遅れがあれば通知を出す仕組みに変えた。「本当に『当たり前の中の小さい当たり前』を続けているだけです」と話す。
物件は母屋のすぐ近くにあり、入居者とはやりとりを重ねることで顔見知りになった。そこで、給湯器の故障や、同エリアで冬の間に起こりやすい水道菅の凍結などの修繕では、自ら手配する事業者に入居者から直接連絡してもらい、日程調整を任せることにした。皆川氏は費用負担の判断などに絞って関与。小規模な物件だからこそ、管理コストを抑えながら自主管理を続けている。
だが実は、賃貸経営以上に大きな課題を抱えていたのが農業だった。祖父の農業は個人事業で、借入額は農機具を含めると6000万円に上っていた。しかも農業単体で採算がとれていたわけではない。祖父は土地を切り売りして得た資金や、賃貸事業から生まれる家賃収入を農業に回していた。農業で生じた借金を、不動産で埋め合わせる形だった。
「このままではいつまでたっても財務状況が改善されることはない」。そう考えた皆川氏は祖父個人が抱えた過去の負債と、今後も続けていく農業を切り離して考えることにした。そして、祖父の個人債務は、一定の収入を生む不動産から返済する。一方、祖父の農業を個人事業としてそのまま引き継ぐのではなく、自分と弟を株主とする新たな法人を設立した。祖父個人の借り入れを切り分け、新法人に背負わせず、過去の債務返済と将来の事業を別々に進めるためだった。
「その一方で、農業は当時はまだ、今後発展が期待できる分野だと思いました。そこで新たに立ち上げた法人としてやっていこうと考えたのです」（皆川氏）
賃貸事業は過去の負債の返済を担い、農業は“足かせ”のない法人として再出発する。このように２つの事業の役割を整理した。
▲管理の立て直しを行なったアパート
祖父の相続発生 新たな債権者が発覚
農業と賃貸事業の２つの家業の整理にまい進して４年目の２０２２年に祖父が亡くなった。賃貸事業の滞納への対応や農業法人を立ち上げる過程で税理士や弁護士と関係を築いていたため、相続発生後すぐに専門家に相談できた。父や叔母にも生前から家業の状況と今後の方針を共有していたことから、手続きは比較的スムーズに進んだという。
しかし、早くから準備していても防げない問題はあった。祖父が書類を整理していなかったため、債務整理を進める中で、それまで把握していなかった債権者や、親族が関係する契約が見つかった。
「書類が出てきて、実はほかの債権者や親族が絡んでいたことが発覚しました。困ったことに、契約を結んだ親族はすでに亡くなっており、事情を知らない親族とも話をしなければならず、大変でした」（皆川氏）
専門家との関係づくりや相続人との情報共有を早くから進められたことで、相続発生時の混乱を抑えることはできた。一方で、契約関係の網羅的な洗い出しまでは手付かずだった。生前から相続人と情報共有していても、被相続人本人しか把握していない契約までみつけるのは難しかった。今、振り返ってみると、相続への備えでは、資産や負債だけでなく、被相続人が過去に交わした契約や関係者まで確認しておく必要があったのだ。しかし、当時の皆川氏にはそこまで気付く余裕はなかった。
祖母の生活を守りつつ 自分が継がない状態を確立
とはいえ「祖父の相続」という皆川家にとっての一大事は何とか収まった。祖父の相続後、不動産の名義は祖母１人に集約された。戸建ては現在家賃月４万5000～６万円で５戸が稼働中。アパートは４戸で月に15万円程度の家賃収入がある。
家賃収入はすべて祖母の収入として計上。また祖父が個人で抱えた農業の負債を祖母が返済する仕組みとしている。
80代の祖母に代わって賃貸経営の実務は皆川氏が担っている。もっとも、自身は不動産の権利者ではなく、将来賃貸経営を積極的に続ける考えもない。その背景には、物件の築年数が進み、今後の修繕やリノベーションといった再投資に見合う収益を期待しにくいという判断がある。
「市の中心部であれば再投資に対する考え方も変わるでしょう。しかし、現在の立地では再投資する理由がない」（皆川氏）
一時は、自宅を含む不動産の一括売却も検討したが、母屋を含む敷地は約5000坪。売却には進入路の拡張や上下水道の引き直しが必要なうえ、地域計画道路との関係で一部土地の無償譲渡も求められる。売却に伴う負担が大きく、想定価格での処分は難しいことがわかった。
加えて、80代の祖母は現在の家で暮らし続けることを望んでいる。賃貸物件だけを切り離して考えることはできず、祖母の住まいをどう確保するかも含めて出口を考えなければならない。皆川氏は、祖母の判断能力がまだ十分あるうちに、法的な整備を検討したいと考えている。
「本来は不動産の権利者である祖母が、その相続人となる父と関わったほうがいい。ただ、今、父や叔母が関わると意思決定者だけが増えて業務が煩雑になる。整備したうえで、あとは管理だけすればいいという状態まで落ち着いたら、２人に相続してもらう形にしたいですね」（皆川氏）
相続発生前に法人化した農業だが、結局、父が土地を離れたことなどがあり23年には閉じて農業法人も解散している。そのため、皆川氏としては賃貸事業の整理のめどが立てば、いよいよ家業から離れることができると考えている。
家業や資産を受け継ぎ、大きくしていくことだけが承継ではない。家業を“まともな”レールに乗せ直すことも若い世代が担う仕事の１つといえるのだろう。
（2026年12月号掲載）
