相続を機に変わった土地との向き合い方 －ミシマ

＜＜地主の挑戦＞＞

梨作りからまちづくりへ
相続を機に変わった土地との向き合い方

再開発に沸く川崎市の登戸・向ヶ丘遊園エリアに土地を受け継ぐ吉澤家は、今から12年前、相続税対策を念頭に土地活用の計画を開始した。当初は単に借り入れを増やすことが目的だった。しかしプロジェクトを進めていく中で「この土地を使って何を建てるか」という、地主としての目線の重要性に気付いたという。そして、現在では地域の若手地主たちと共に「まちづくり」にも取り組み始めている。

ミシマ（川崎市）
（左から）吉澤將人取締役　吉澤聡美取締役　吉澤瑛人取締役

　再開発によって、ここ10年で大きく様変わりしている小田急電鉄小田原線向ヶ丘遊園駅前に６月、新たな建物が誕生した。その名も「Three　island　Terrace（スリーアイランドテラス）」だ。

　12階建ての同物件は、１階にフラワーショップとカフェ、２階にはフィットネスクラブが入居している。３階はオフィスフロアとして複数の事務所が入り、４〜５階はシェアオフィス。６～12階には、１LDKと２LDKの賃貸住宅が15戸ある。

　「単なる商業ビルではなく、仕事・住まい・遊びが交差する『小さなまち』をコンセプトに設計しました」と話すのは、Three　island　Terraceを竣工したミシマの取締役、吉澤將人氏だ。

　吉澤家は代々、この地で土地を受け継いできた地主で、現在はこのThree　islandシリーズ３棟を含む賃貸住宅５棟約100戸をはじめ、介護施設、駐車場、トランクルームを所有。年間家賃収入は２億円強に上る。

　今でこそ賃貸事業をなりわいとしている吉澤家だが、土地活用を計画し、積極的に賃貸物件を建て始めたのは今から10年前のことだ。將人氏の母で同じくミシマの取締役を務める聡美氏は「その前は、吉澤家の本業は梨農家でした」と話す。

▲住宅・オフィス・店舗の異なる性質を1つの物件に備えたThree island Terrace

区画整理がまちを変える　地域を支える物件づくり

　川崎市を流れる多摩川沿いは、水はけがよく、昔から果樹栽培が盛んだった。特に、この地域では「多摩川梨」と呼ばれる品種を栽培しており、吉澤家も「三島園」という屋号で梨を栽培していた。

　「私の祖父、三五郎が農園を営んでいた時代は、梨狩りに訪れる観光バスが何台も乗り付けるほど、農園がにぎわっていました」（聡美氏）

　梨農園の経営は、その後も1990年代まで続いた。その間には、祖父の代に１棟、後を継いだ娘婿、すなわち聡美氏の父である浩氏の代に２棟の賃貸住宅を建てている。しかし、吉澤家の本業はあくまでも梨農園の経営であることに変わりはなかったという。

　吉澤家が所有する土地は、郊外の住宅地として年々発展を遂げていた小田急沿線の好立地に位置していた。当然、地価も上昇し続けており、本来であれば多額の借り入れによる相続税対策をしていても不思議ではなかった。だが、当時はまだそこまで考えていなかったという。

　「父は２棟の物件を建てた後、徐々に農業から賃貸経営に軸足を移すべく法人を立ち上げました。しかし、やはり年齢的に『借金は悪』と考える世代。お金を借りてまでどんどん土地活用をしていこうとは思わなかったのです」（聡美氏）

　ところが、この考えを180度変えなければならない事態が発生した。浩氏の妻であり、聡美氏の母である寿美子氏が亡くなり相続が発生したのだ。2014年のことだった。

　「それまで元気だった母でしたが、病気がわかってからたった３カ月で亡くなってしまったのです」（聡美氏）

次の相続に「負債」が必要　融資を受けて土地活用を開始

　法人はすでに設立していたものの、個人名義での資産も多かったため、相続税の額は大きかった。幸い、寿美子氏はしっかりと納税資金を準備していたため、土地を切り売りすることなく相続税の支払いを乗り切れたのだという。

　だが、次に浩氏の相続が発生してしまうと、さすがに納税資金に余裕はない。そこで、いわゆる相続税対策での「負の財産」をつくらなければならなくなったのだ。

　それまでは土地活用に積極的でなかった分、吉澤家には更地や駐車場など、そのままでは相続税評価額を基にした納税額が大きくなってしまう土地が多く残っていた。そこで聡美氏はこれまでの考え方、やり方を変える必要があった。

　借り入れを避けるのではなく、融資を受けて物件を建てる。債務をつくると同時に土地の評価を下げ、収益を生む資産へ変えていく。こうした一連の動きは、自分の代だけで終わる話ではない。そうした中で、16年に長男の將人氏が会社を退職して家業に入ることになった。資産を引き継ぐ息子と共に考えられることになったのは、聡美氏にとっても大きな助けになった。こうして、相続をきっかけに吉澤家の土地活用は動き始めた。

まちの発展に少しでも
　つながるような仕事をしたい

初めての土地活用で選んだ　グループホームの建設

　まず活用したのが、それまで長年にわたって駐車場として利用していた土地だった。この土地を巡っては、以前より、ハウスメーカーから賃貸住宅の建設について多くの提案を受けていた。

　しかし、聡美氏と將人氏はそうしたハウスメーカーだけでなく、金融機関や税理士らの提案、アドバイスを聞きながら土地の活用方法を見直していった。

　そんな中、吉澤家にとっては思いもしなかったプロジェクトの提案が舞い込んだ。グループホームの建設だった。それはまた、運命の出合いでもあった。

　「グループホームを経営する会社の理事長が、母の在宅看護、そして看取りまで担当してくれた医師だったのです」（聡美氏）

　その医師から、多摩地区の医療や介護を支える施設がもっと必要だという話を聞いた。吉澤家は私鉄沿線の人気住宅エリア一帯に多くの土地を持っている地主だが、重視されたのは、単なる土地活用にとどまらない「地域貢献」という視点だった。駅近も含めた好立地に土地を所有する地主として、まちの発展に少しでもつながるような仕事をしたいというものだった。

　グループホームなら「地主として地域貢献ができる」土地活用になると考えた。

　立地も、こうした施設に向いていた。小田急電鉄小田急線登戸駅から徒歩で11分の場所にある土地で、住宅街のど真ん中。賃貸住宅でも商業施設でもない形はないかと考えていたところに、ぴったりとはまるピースが見つかった。こうして、ここには2020年、医療・看取り対応型のグループホーム「たまふれあいグループホーム登戸新町」を竣工した。

　施設の建設には補助金を利用しつつ、およそ３億円の融資を受けた。吉澤家にとって初めての大きな借り入れだったが、30年の定期借家契約を結べたことで経営的にも安心感を持つことができたという。

▲母親の相続発生後初めての土地活用、たまふれあいグループホーム登戸新町

デザインにこだわった物件　まちの雰囲気づくりを担う

　続く21年には、登戸駅から徒歩２分の好立地に「THREE ISLAND」を竣工した。税理士から紹介された300㎡の土地を購入して建てた。

　まちの雰囲気づくりを担う物件にしたいという思いから、吉澤家からもデザインの提案をしっかり行った。

　「街中にあるカフェのような雰囲気の賃貸住宅にしたいと思っていました。そのため、外観には『スターバックス』の店舗を参考に濃いタイルを取り入れました」（將人氏）

　THREE ISLANDは１Ｋ、１LDK、２LDKと間取りに幅を持たせ、ゆとりのある住戸をつくった。利回りのことを考えると１Ｋで多くの戸数を確保したいところだが、当時、すでに駅前には１Ｋの物件が多く立っていた。同じような物件を造ったところで、入居者から選ばれるのは難しい。そこで、バラエティーに富んだ間取りにしたのだ。土地と建物を合わせておよそ６億円の融資を受けた大きなプロジェクトになったが、この考えは見事に当たり、竣工から満室経営を続け、利回りは８％を実現しているという。

ハード部分だけでなく気持ちもゆとりのできる物件

　続いて23年には、駐車場と畑だった土地に「THREE ISLAND Ⅱ」を建てた。同物件ではさらに「ゆとりのある暮らし」を意識した。

　３階建て相当の高さで、内部は２階建ての造りにはなったものの、各戸に広い収納をつくることができた。水回りには分譲マンション並みの設備を導入。特に浴室は1616サイズで、湯船に足を伸ばして入れるほどゆったりしている。

　さらに共用部である中庭には緑を多く配置し、空間だけでなく気持ちもゆったりとできる物件を目指した。

　「月額17万円前後という高めの賃料設定にしましたが、竣工後すぐに満室になりました」（將人氏）

▲3階の高さで2階建てを造ったぜいたくな物件

　こうして３つのプロジェクトを通じて、地域の人々に受け入れられ、喜ばれる物件づくりに成功したことで「自分たちがやっていることが間違っていない」という自信にもつながった。

　当初はあくまで相続税対策として始めた土地活用だったが、吉澤家の目線はこの頃には完全に「この地域に何が必要か」にしっかり定められていた。

　そして、この目線の集大成として形になったのが、冒頭で紹介したThree　island　Terraceだ。

人が住み、働き、遊べる　次の世代に残すまちの形

　三五郎氏の代から受け継がれ所有していた土地の活用を念頭に開始したプロジェクトだったが、タイミングよく隣地の所有者から売却の打診があったことが渡りに船となり、合計690㎡の土地の開発となった。

▲さまざまな曲線が印象的なThree island Terraceの正面

　当初、大手建設会社と打ち合わせを進めたところ、ごく一般的な賃貸物件の建設プランが提示された。駅から近く、プラン自体はデザイン性に優れており、収支計画も良好だったため、話は着工目前まで進んでいた。一方で、吉澤家はその計画に「引っかかり」を感じていた。

　「私たちは初めから、賃貸住宅を建てるにしても、下層階にはまちににぎわいをもたらすようなテナントを入れたいと建設会社に相談していました。ですが、それは難しいという反応しか返ってこなかったのです」（將人氏）

　だが、それでは「単に格好いい住宅」が１つ増えるだけではないか。それは本当に登戸・向ヶ丘遊園エリアに必要なものなのか…。

　どこかもやもやした気持ちを抱えていた吉澤家に「私たちにも提案させてもらえないか」と、ある会社が声をかけてきた。それが井出コーポレーションだった。

　井出コーポレーションは、地場のデベロッパーとして登戸駅と向ヶ丘遊園駅の駅前開発を手がける会社で、同社の井出喜文社長もこのエリアで土地を受け継ぐ10代目地主。しかも將人氏とは同年代であり「このエリアをどう盛り上げていきたいか」という視点がぴったり合った。

　「私たちがどんなテナントを入れてどういうまちにしたいかという点がすごく明確で、話が合うのですよ」（將人氏）

▲井出コーポレーションの井出社長（右）と將人氏

　井出社長が自社ビルで実際に進めているテナントリーシングの内容が見えたのも心強かったという。井出社長が所有するビルでは、チェーン店ではない、川崎市で人気のレストランやカフェのほかオフィスなどを誘致していた。聡美氏と將人氏はこれを見たことで「誘致の先にどういうまちが誕生するか」までを思い描くことができたのだ。

　そこで、大手建設会社との間で着工直前まで進んでいた計画を思い切って白紙にし、一からプランを練り直すことにした。竣工も先延ばしになったが、それでもこのまちに必要なものを造りたいという思いで、井出コーポレーションとタッグを組み直した。

　「子どもの頃から自宅の周りは畑を含め緑であふれていました。そうした土地に建てる物件ですから、やはり自然を楽しんでもらえる空間にしたいと考えていました」。こう話す聡美氏は、幼い日の原風景を思い浮かべながら物件の方向性を考えていったという。

　その思いを反映するべく、１階にはグリーンショップをつくりたいと話したところ、井出コーポレーションは川崎市内で植栽事業を行っていた事業者を誘致。ショップにはカフェを併設することで、人の流れを生み出す効果を狙った。２階に入居するフィットネスクラブも４〜５階のシェアオフィスも、もともと登戸で事業を展開していたオーナーが、規模を拡大するために移転という形で入居を決めたものだった。

　この地で活躍し、この地を盛り上げるテナントを引っ張ることができたのは、ひとえに吉澤家と井出コーポレーションが同じ目線で登戸・向ヶ丘遊園エリアを盛り上げていきたい、と考えられたからだろう。

　建物にも「まちのにぎわい」を感じる工夫があるという。

　「建物の手前にテラスと階段を配置しています。各階のテラスに人が行き交う姿が見えるので、外を歩く人々も人の動きを自然と感じることができます」（將人氏）

　そして、竣工前に入居が決まったのはテナントだけではなかった。賃貸住宅部分も、２LDKは25万～27万円と、周辺に比べてかなり高めの賃料を設定したが、それでも竣工前に満室になった。

　「単に格好いいビル」ではなく「この地に必要なもの」を考えた結果、賃貸事業としても価値がある物件をつくることができた。

自分の土地からまち全体へ　土地の記憶を新しい形にする

　突然の相続発生を受けて、次の相続に備える相続税対策としての土地活用を考え始めてから12年。吉澤家は登戸・向ヶ丘遊園エリアを「住む」「働く」だけでなく、「遊べる」「楽しめる」場所にしていきたいという考えにシフトしている。

　例えばホテルや有名レストラン、そして個性の光る小売店。生活に必要だから利用するのではなく「これがあるから登戸・向ヶ丘遊園へ行く」と思ってもらえる場所を増やしたいのだという。

　土地活用を進める中で、將人氏は同世代の地主が周囲に数多くいたことに気付かされた。

　「それは区画整理のメリットの１つですね。古い物件だけ見ていても誰のものかわかりませんでしたが、新しく開発している場所が同級生の手がけるプロジェクトだったなんてことがままあります」（將人氏）

　１つの地主の家が所有地の中だけでできることには限界がある。しかし、同世代かつ意識を同じくする地主たちが、それぞれ自分の土地で「まちづくり」の起点となる建物を造れば、点は線になり、やがて面になるだろう。

　３年前には弟の瑛人氏も家業に入った。共に、若手地主としてエリアの発展に寄与していきたいと考える將人氏だ。

　「相続発生時にどうやったら土地を売らずに次世代に資産を残すことができるか」という問いから始まった土地活用だが、プロジェクトが進むごとに、問いそのものが変わった。

　「吉澤家の土地をどう守るか」から「受け継いだ土地を使って何を残すか」へのシフトだ。梨農園だった土地に賃貸住宅が立ち、介護施設ができ、さらにはカフェやショップ、オフィスに人が集まる。

　土地そのものを守ることだけが目的ではない。まちを、次の世代にどのような姿で引き継ぐのか。この問いの答えを見つけることこそ地主の目的なのだろう。

　吉澤家の土地活用は、その答えに着実に近づいている。

まちを次の世代にどのような姿で引き継ぐのか

（2026年12月号掲載）