築69年の再建築不可長屋を再生 －神吉不動産

＜＜築古がよみがえる＞＞

学生と協働し耐震性を向上

再建築不可の築古物件をどう生かすか。神吉優美オーナーは大阪公立大学の学生と協働し、築69年の長屋の再生に取り組んだ。能登半島地震を機に耐震計画を見直すなど、約2年にわたった改修が完了。その再生の過程と、今後の活用について聞いた。

神吉不動産（大阪府豊中市）
神吉優美代表取締役

　大阪府を中心に327戸の賃貸住宅を所有する神吉優美オーナーは2026年９月12日、大阪市住吉区にある築69年の長屋で、リノベーションの完成披露会を開催した。大阪公立大学建築学科の学生と協働して改修を進めてきたもので、当日は約50人の不動産オーナーらが訪れた。見学した家主からは「一般的な内覧会では聞けない、リアルな話が聞けて勉強になりました」といった感想も寄せられたという。

　改修したのは、約15年間空室となっていた１戸だ。改修前は１階にキッチン、２畳と６畳の和室、トイレ、２階に４畳半と３畳の和室がある昔ながらの間取り。浴室はなく、トイレ周辺も元々は外部に面した造りだったという。

 

▲再建築不可ながら駅徒歩3分の好立地。連棟長屋の一番奥がリノベーションの舞台となった

リノベが生む新たな可能性

　今回の工事では内部をほぼスケルトンの状態まで解体し、既存の構造を生かしながら住空間を一新した。断熱性や遮音性を高め、水回り設備も刷新。畳敷きだった室内はフローリングに変更した。１階にはキッチンとリビング、トイレを配置。２階には新たにシャワールームと寝室を設けた。風呂もなかった築69年の長屋を、現代の暮らしに対応できる住空間へと生まれ変わらせたのだ。

▲ほとんどスケルトンの状態から、光が差し込む居心地のいい空間に生まれ変わった。既存の柱や梁からはこれまでの歴史の積み重ねが感じられる。味わいも魅力の１つだ

　物件は阪堺電気軌道阪堺線、我孫子道停留場から徒歩３分の場所に立地。３棟17戸から成る長屋で、そのうち12戸を神吉家が所有する。この物件はいわゆる旗ざお地に立っており接道義務を満たしていない。建て替えることはできず、今回改修した住戸も長期間空室となっていた。

　古い建物をどう活用するか―。その方法を探るため、23年10月に大阪公立大学の学生たちとのプロジェクトを開始。

　「大学の学生と協同リノベをした目的は、築古長屋の新たな可能性や活用方法を見出すことでした。建て替えられない中で私は何ができるのか、チャレンジしようと思ったのです」（神吉オーナー）

　しかしプロジェクト開始後に、新たな課題も明らかになった。

　プロジェクト開始直前の23年4月、長屋の所有者である神吉オーナーの父が亡くなっており、年末に相続税の計算をしたところ、長屋の実勢価格よりも相続税のほうが高いことが判明したのである。駅近ゆえ、相続税評価額が高かったのだ。

　「当初の目的に加え、何とか収益化させて、持っているだけで損をするような状況を変える必要が出てきたのです」（神吉オーナー）

改修の過程

▲傷んだ梁や土壁など、古い建物ならではの難しさに戸惑いながらも、既存の構造を生かした改修に挑んだ学生たち。授業や設計課題の合間を縫って現場に通い、約2年かけて長屋の再生に取り組んだ

能登半島地震受け計画変更

　リノベにあたっては、学生チームが設計を担当、施工は神吉不動産専属の大工がメインで行った。学生も実際の工事に参加したという。

　計画の転機となったのが、24年１月の能登半島地震だった。当初は既存の建物を生かしながら必要な補強を行う計画だったが、地震を受けて耐震性を改めて検討。構造計算を行い、新耐震基準を満たすよう耐震補強する方針へと変更した。

　既存の基礎だけでは不十分だったため、新たに基礎を設置することにした。そのうえで既存の柱や梁を残しながら補強材を加え、建物内部に複数の補強フレームを設けた。学生たちも基礎工事などに加わり、約２年をかけて完成にこぎ着けた。

　材料費や設備費、廃棄費用などの事業費は、人件費を除いて約２５０万円。現在は、完成した建物をどのように活用するか検討中だ。再建築できない築古物件は、建て替えという選択肢が取れない一方、手を加えることで使い続けられる可能性もある。神吉オーナーは、賃貸住宅に限らずさまざまな用途を視野に、築69年の長屋の新たな活用方法を模索している。

　「時間はかかりましたが、やっと完成したという思いがあります。本当に一区切りですね」（神吉オーナー）

 

（2026年12月号掲載）