<<一代で財を築く>>
自販機１台から２００戸超所有オーナーへ
稼いだ資金を不動産に投じ レバレッジ効果で急成長
自動販売機１台から事業を始め、その資金を元手に築古物件を現金で買い進め、不動産賃貸事業を展開した石井裕崇オーナー。約２０年で１９棟８区分・計２０８戸の賃貸不動産を所有するまでになった。特に融資を活用するようにした直近５年間で所有物件数を一気に拡大。現在の年間家賃収入は２億円を超えたという。稼いだ資金を次の物件へ再投資し続けた一連の道のりを追う。
石井裕崇オーナー（東京都渋谷区）
都心の築古を安価で購入
大規模改修で収益力アップ
石井オーナーは現在、東京都新宿区、豊島区、足立区、中野区を中心に、１９棟と８区分の計２０８戸を所有している。所有物件はアパートが主体だが、1棟で15戸、20戸といった大型物件も多く、それらはいずれも1億～2億円以上の資産価値だ。また年間家賃収入は２億２０００万円にも上る。
石井オーナーが物件購入の際に重視するのは立地で、購入する物件はすべて東京２３区内だ。都心でも、築古物件であれば比較的手が届きやすいため、土地の値段を意識して築古物件を取得。取得後に大規模改修をして収益力を高めてきた。家賃収入を重視し、売却は基本的に行わない。
「りはいむ早稲田」。物件の眼前に都電荒川線早稲田駅という便利な立地も魅力（後述の物件一覧No.22）
一般的に、築古投資は比較的価格の安い地方都市で行われることが多い。だが、石井オーナーのやり方は違う。価格の高い東京２３区の物件に的を絞っているのだ。それにもかかわらず、短期間で所有戸数を伸ばし、年間家賃収入2億円超を成し遂げた。これが、その投資スタイルの最大の特徴だ。
現在の月間キャッシュフローは約６００万円。そのほとんどを、次の物件を購入するための資金としているという。
「例えば、頭金が２０００万円必要なら、４カ月弱で資金がたまるのを待って買う。その繰り返しです」（石井オーナー）
最近は事業規模が大きくなったことで金融機関からの融資も通りやすくなった。そのため取得ペースが上がり、２０２６年は取引価格ベースで１０億円分もの物件を取得したという。
だが、石井オーナーはもともと資産家だったわけではない。たった１台の自販機から始め事業を育て、その資金で自販機事業と不動産事業を成長させてきた１代目である。
１台の自販機から
４棟のアパートまで
石井オーナーは約２０年前の０５年、大手ビール系飲料メーカーを退職して独立、自販機事業を立ち上げた。会社員時代は自社商品を自販機で売る営業職で、営業成績全国１位を取ることもあったという。
「営業成績は良かった一方で、人の指示を受けたり、部下を指導したりするのは大の苦手。組織の中で働くのに向いていないと感じていました。しかし、この仕事は好きだった。そこで『自分１人でやってみよう』と独立したのです」（石井オーナー）
この時点では、大手企業を退職したばかりの元会社員に過ぎない。手元資金は少なかった。そこで石井オーナーは中古の自販機を１台購入。これを東京・新橋駅近くに設置することができたという。これがすべての始まりだ。
物件前に設置されている石井オーナーの自販機。道行く人が足を止め、購入する様子がしばしば見られた
そこからの自販機事業はまさに「自力」。当初は問屋やメーカーから飲料を仕入れることができなかったため、スーパーで一般客と同じようにレジに並び、仕入れていた。その合間にスーツに着替えて新たな設置場所を求めて営業に回り、機械が故障すると自ら修理も行ったという。設置場所を見抜く力と会社員時代に培った営業力で、徐々に台数を増やしていった。自販機の台数が増えても、仕入れ、積み下ろし、補充はほぼ自分で行ってきた。
「当初から『誰にも指示をせず、指示をされず、自由に資産を築く』という思いがありました。なるべく組織の形をとらずに事業を成長させたい。今も変わらぬポリシーです」（石井オーナー）
「他人の土地で商売をするのが不安なら、土地を自分で持てばいい」
土地・建物を所有すれば
自分の判断で自販機が置ける
自販機事業で重要なのは、言うまでもなく「立地」。だが、自販機は設置先の店舗が閉店すれば、売り上げが良くても撤去せざるを得ないところに不確実性があると石井オーナーは感じていた。そんな時に出合ったのが不動産だった。
「他人の土地で商売をするのが不安なら、土地を自分で持てばいいと考えたんですよ」（石井オーナー）
「メゾン椎名町」。初めて購入した木造4戸のアパートで、今も大切に所有している（物件一覧のNo.1）
自販機事業の開始から３年目となる０８年に、４戸のアパートを２７００万円で買った。初めての投資用物件の購入だった。
自ら土地・建物を所有すれば、少なくとも設置場所は他人の都合に左右されない。また不動産事業であればほかの事業よりもマンパワーは少なくて済むため、社員を雇わず自分だけでやっていけそうだと手応えも感じていた。
初期は３０００万～５０００万円程度の小規模アパートを主に狙い、５年後の１３年に２棟、翌１４年に区分を１戸購入。立地が大切という観点から、狙ったのは東京２３区内の物件だ。ただし、土地値に近い価格の築古物件に的を絞って購入し、リノベーションで収益力を高め、家賃収入を蓄える手法をとった。
築古を狙ったことから融資は考えなかったという。一方、自販機事業を着実に伸ばし、１２年に１００台、１６年に２００台と増やしていた。その自販機事業でためたお金を使って、現金で購入していった。
「ヒルトップ高田馬場」。赤い階段がアクセントのワンルーム物件。高田馬場駅から徒歩6分の人気物件だ（物件一覧のNo.16）
「自販機事業でも利益は出るようになっていました。しかし、その利益のほとんどを使って物件を買ってしまうものですから…。生活水準が上がることはありませんでしたね（笑）」（石井オーナー）
自販機事業で稼いで、ためた資金で物件を買う。この方法で、約１０年の間に４棟のアパートを現金購入することができたという。
だが、ここで壁が立ちふさがった。不動産事業を始める前にためていた資金が底をついたのだ。さらに不動産事業を拡大するのであれば、資金が必要となる。かといって自販機事業を拡大するにも、これ以上は人を雇うしかないところまできており、不動産拡大のペースを上げることができなかった。
今後の事業拡大について悩んでいた２０年。そんな時に訪れたのが、あのコロナ禍だった。
不動産会社をＭ＆Ａ
経営を立て直す
所有エリアに日本語学校が多かったこともあり、石井オーナーは不動産事業の開始当初から韓国人留学生向けに部屋を貸すことが多かった。その時仲介を依頼していた不動産会社のＡ社が、コロナ下で留学生の入国が止まり、経営の危機に陥ってしまったという。
Ａ社は韓国の大学や専門学校とつながりがあった。「この事業なら、今はつらいところだが、その後は自身の不動産事業にも役に立ちそうだ」と感じた石井オーナー。思い切ってＡ社をＭ＆Ａで取得することにした。
加えて、不動産の知識を深めて自身がより実務に関われるようになるため、猛勉強した。
「２１年６月にＭ＆Ａをして、その年の１０月に約４カ月で宅建試験を受験し合格しました。知識も欲しかったし、そうしなければ宅建士を雇わねばならない。それだと自分だけで事業が完結できなくなってしまいますから。必死でしたね」（石井オーナー）
こうして、不動産賃貸事業、不動産仲介・管理事業、自販機事業の３つの事業を柱とし、コロナ収束後の地盤を着実に固めていった。
アフターコロナで需要回復
物件取得のスピードアップ
コロナ収束後は、賃貸需要が戻って物件を増やすチャンスが訪れた。一方で、自販機事業の利益だけで物件を現金で買い続けるのは限界だった。そこで石井オーナーは「融資」の力を得ることにした。
これまで現金で取得してきた４棟を担保に、金融機関から借り入れることにしたのだ。そこからの不動産取得のスピードは目を見張るものがあった。21年時点で５棟と１区分の28戸だった所有物件は、その後のたった５年間で雪だるま式に増え、19棟と８区分で２０8戸にまでなったのだ。
途中からは家賃収入も借入時の頭金とし、さらに事業の拡大スピードは上がったという。
自販機事業という本業が別にあったことが後ろ盾となり、保証付き融資やノンバンクでも臆せず利用することができた。金利の低さだけを追うのではなく、まず融資の実績づくりに徹したことで、徐々に信用金庫からの融資やプロパー融資も得られるようになったのだという。
このことで、かつては数千万円の物件しか買えなかったのが、１億～２億円の物件にも手が出せるようになった。その記念すべき第１号は、22年７月に購入した江戸川区の木造26戸。購入額は１億７７００万円にも及んだが、この物件は13％近くもの高利回りを叩き出せているという。その後さらに「億円物件」を取得し続け、25年には新宿区の鉄骨造22戸の物件を２億１２５０万円と初の２億円台で購入した。物件を購入する頻度も１～２カ月に１回ほどとなり、５年前とは取得できる物件の規模もペースも大きく変わったという。
「アーバンヒルズ高田馬場」。黒を基調とした外壁と、木製のフェンスがおしゃれな雰囲気を醸し出す（物件一覧のNo.20）
融資を得られるようになり、物件規模は大きくなったが、基本的な選定基準と事業方針は変わらない。誰もが知っている有名駅から１～２駅ずらして価格を抑える、建物の築年数よりも土地値を重視、全戸空室や老朽化により活用が難しい物件、残置物の多い物件などを購入してリノベを行う、物件名を変更したり屋上を活用したりするなど、細かなアイデアで利回りを高めてきた。
所有物件は、かつてＭ＆Ａした自身の不動産会社がマスターリース。安定収入を生み出しているという。
「韓国の学校から信頼を得たことで、エリアや築年数から見た相場より高い家賃で貸すことができています。自分自身には相場並みの家賃収入が入り、高く貸せた部分は不動産会社の利益になるという、いい仕組みを構築することができました」（石井オーナー）
たった５年で２７戸→２０８戸。雪だるま式の成長
家賃収入２倍が目標
目指すのは都心３区のビル
１台の自販機から始まった事業は、自販機、不動産賃貸事業、不動産会社の３本の柱となった。
現在２０８戸の賃貸住宅を所有し、年間の家賃収入は２億２０００万円。自販機も３５０台まで増やし、こちらも今年は年間売り上げ２億円に達する見込みだという。
今後については当面、不動産賃貸事業における家賃収入をさらに伸ばす考えだ。具体的な目標は、家賃収入を現在の約２倍となる年間４億円程度とすることだという。
ただし、最終的には千代田区、中央区、港区という都心３区にある小規模なビルを持つのが夢だという石井オーナー。今でも購入は可能な状態ではあるものの、堅実に夢に向け資産を蓄えている。
「今すぐ都心のビルを買うと資産拡大の速度が落ちるため、現在は収益性の高い築古物件を優先します。欲しい資産を心置きなく買える状態に早く持っていけるよう、各事業を伸ばしていきたいです」（石井オーナー）
稼ぐ、手元に残す、物件を買う、資金を借りる、また物件を買う、この流れをひたむきに繰り返して一代で資産を築いた石井オーナー。自分の手足で稼いだ財産を武器に、さらなる夢に向かって突き進んでいく。
（2026年12月号掲載）
