専有部ではなく共用部が利益を生む ―ボーダレスハウス

専有部ではなく共用部が利益を生む
狭小シェアハウスを国際交流という価値で再生

　東京都世田谷区に７月、「ＢＯＲＤＥＲＬＥＳＳ ＨＯＵＳＥ千歳船橋」がオープンした。国際交流型シェアハウスを展開するボーダレスハウスが５８棟目として手がけた同物件は、女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を再生した物件だった。

ボーダレスハウス（東京都台東区）
事業開発　李昌信マネジャー

　「高尾山への遠足、参加者募集中」「次のハウスミーティングの日程は以下のとおり」。ＢＯＲＤＥＲＬＥＳＳ ＨＯＵＳＥ千歳船橋の共用リビングのホワイトボードにはそんな英語のメッセージが躍る。

　同物件の特徴は、キッチン、大きなテレビモニターを備えたダイニングリビングなど、共用部にある。

入居者間の交流を生む共用部

　「このスペースをつくるために、個室を３つつぶしました」と話すのは、同物件を企画したボーダレスハウス事業開発の李昌信マネジャー。「このシェアハウスの再生には、絶対必要なリノベーションでした」（李マネジャー）

　この建物は、２０１５年にかぼちゃの馬車として建てられた２階建ての物件で、その後は別のシェアハウス事業者が運営を続けていた。２６年に現在のオーナーがオーナーチェンジで物件を購入したタイミングで、ボーダレスハウスに運営委託の依頼が入った。

　「近隣にはもう１棟、以前かぼちゃの馬車だったシェアハウスがあるくらい、千歳船橋には同様のシェアハウスがたくさんあります。現オーナーとしても、従来の形のままでは差別化できず、収益を上げることは難しいとわかっていました」（李マネジャー）

　そこでオーナーからボーダレスハウスに相談が舞い込んできたのだ。同社が運営を引き受ける条件としたのが、賃料を生み出す収益源となる専有部をあえて減らし、交流の核となる共用部をつくることだった。もともとのシェアハウスは、７㎡の小さな居室を１６室と多く確保する一方、入居者が集まるリビングは設けていなかった。専有部を増やして収益を得る発想で建てられた物件だったからだ。

　だが、このままではボーダレスハウスがコンセプトとして掲げる「国際交流」は不可能だ。専有部をつぶす形でのリノベをあらかじめ条件として再生を請け負うこととなった。

　前述のとおり、１階の３室を解体して約２０・３４㎡のＬＤＫへ変更。その代わり、１階と２階に分散していたキッチンを１カ所にすることで１室を増設し、１４室とした。キッチンは調理中の入居者が互いの顔を見やすいＬ字形で２口のＩＨコンロとシンクはそれぞれ２カ所に設置した。水回りの設備は６～７人に１カ所という同社の考え方を反映したもので、シャワールームとトイレもそれぞれ２カ所ある。

　玄関から見える共用部の壁にはガラス窓を設けた。帰宅時に明かりや人のぬくもりを感じ、「誰かいるならリビングへ行こう」と思わせる仕掛けだ。

　一方、交流を重視する運営には直接必要のない装飾は省いた。従来は女性向けを意識し、各室で異なるアクセントクロスが使われていたが、白色の汎用的な量産クロスに統一。余った材料は保管し、傷や剥がれが生じた際は自社の修繕チームが部分補修できるようにした。費用をかける部分と、将来のランニングコストを抑える部分を選別した。

 

　改修前の賃料は１室月額４万円、１６室満室時で計６４万円だった。改修後は１３室を６万７０００円、増設した９㎡の１室を６万８０００円に設定し、満室時の家賃総額は９３万９０００円。居室を２室減らしながら、約４６・７％の増収を見込む。工事費は約１５００万円、家具・家電費は２５０万円。トータル１７５０万円の改修投資を２年以内で回収する計画だ。

　これほどまでの家賃アップを支えるのが、建物完成後のソフト面にある。入居者は日本人と外国人を半数ずつとし、特定の国籍に偏らないよう調整。入居後は月１回程度のハウスミーティングを開き、交流イベントや生活上のルールを話し合う。立ち上げ期はスタッフが支援し、その後は入居者の「コミュニティマネジャー」を中心に住人主体の運営へ移す。ハード面だけでなく、誰を迎え、どのように関係を育てるかまで設計する力が、賃料に反映されているのだ。

　７月という、日本人も、そして日本語学校に通う留学生も動きの少ない閑散期のオープンだったが、３カ月ですでに満室となっている。

　同社にとって、かぼちゃの馬車型物件の再生は今回が初めて。共用部をつくるために居室を減らし、必要な改修費をかけても収支が成り立つことを同物件で示すことができれば、同じような物件の再生を考えるオーナーに対していい事例として提示できると考えている。
（2026年12月号掲載）