満車・空車だけでは測れない駐車場の価値

＜＜駐車場経営の盲点＞＞　第５回

駐車場を見るとき、つい「何台埋まっているか」に目が向く。満車なら成功、空いていれば失敗―そう考えたくなるが、例えば月極では、満車でも賃料設定が低過ぎる可能性がある。重要なのは、稼働率そのものではなく、その駐車場が何の価値を生んでいるかを見ることだ。

満車・空車だけでは測れない駐車場の価値

満車イコール成功ではない

　駐車場経営では、稼働率は重要な指標である。ただし、稼働率が高ければ高いほどいいとは限らない。（図１）

　月極駐車場が常に満車であれば、安定した賃料収入を得られているという意味では望ましい状態といえる。一方で、周辺相場より賃料が低く、募集を出せばすぐ埋まる状態が続いているなら、価格設定を見直す余地があるかもしれない。100％稼働という結果だけでは、適正な収益を得ているかまでは判断できないのだ。

　コインパーキングでは、さらに見方が異なる。例えば昼間のピーク時に毎日満車になっている場合、利用需要を十分取り込めているように見える。しかし、満車で入れなかった車は売り上げにつながらない。満車が続くことで新たな利用者を取りこぼすこともある。料金が低過ぎて長時間利用が集中しているのか、周辺で催されるイベント時だけ需要が急増しているのか、特定の時間帯に偏っているのかによって、改善策は変わる。

　また平均稼働率だけを見ると、時間帯ごとの課題が隠れてしまうこともある。朝夕は空いているのに昼だけ満車なのか、平日は低調でも休日に集中するのかでは意味が違う。需要が高い時間帯に料金や利用条件を調整したり、周辺施設の催事日に運用を変えたりしてもいいだろう。数字は平均するときれいに見えるが、改善のヒントはむしろ偏りの中にある。

　見るべきなのは、単なる「満車」「空車」ではなく、料金、利用時間、回転率、曜日・時間帯別の需要などを踏まえた全体像だ。満車は「よく使われている」という事実ではあっても「最もいい運営ができている」という証明にはならない。

▲満車でも、必ずしも最適な運営とは限らない

空きにも役割がある

　反対に、空いている車室をすべて無駄だと考えるのも早い。

　賃貸住宅の付帯駐車場では、一定の空きがあることで、新たに入居する世帯が駐車場を確保しやすくなる。住戸は気に入ったのに駐車場がないため契約を見送られるのであれば、駐車場だけを100％稼働させることが物件全体にとって最適とは限らない。

　店舗やクリニックなどの来客用駐車場も同様だ。訪れたい時間帯にいつも満車では、利用者はほかの施設へ向かうかもしれない。ここでは、駐車場単体の収益よりも「必要なときに止められる」という余裕が、本体施設の売り上げや選ばれやすさを支えることがある。

　付帯駐車場では、この「余裕」がサービス品質として機能していると考えてもいい。例えば来客用の数台を月極として貸せば、その部分だけ見ると収入は増える。しかし、来客が車を止められず不便を感じるようになれば、建物全体ではマイナスになり得る。逆に、明らかに余っている車室を長期間そのままにするのも合理的ではない。必要台数を見極め、余剰部分を月極や時間貸しとして活用するなど、用途を分ける発想も求められるだろう。

　もちろん、慢性的に大量の空きが発生している状態を肯定する話ではない。利用されない車室が続けば、賃料水準や台数、用途の見直しが必要になる。重要なのは「空いている＝価値がない」と即断せず、その空きが意図した余裕なのか、需要不足の結果なのかを分けて考えることだ。

目的別に指標を持つ

　駐車場の評価で最も避けたいのは、種類の異なる駐車場を単に稼働率だけで比べることだ。

　月極なら、稼働率に加えて賃料水準、募集期間、解約後の再契約までの期間を見る。コインパーキングなら、売上高、時間帯別稼働状況、平均利用時間、回転率、周辺料金との比較などが重要になる。賃貸住宅の付帯駐車場なら、駐車場収入だけでなく入居率や募集競争力との関係を確認する。店舗や施設の付帯駐車場では、来客利便性や本体施設への波及まで含めて評価する必要があるだろう。（図２）

　つまり、最初に決めるべきなのは「稼働率を何％にするか」ではない。「その駐車場で何を実現したいのか」である。安定収入なのか、時間貸し収益の最大化なのか、入居者確保なのか、来客利便性なのか。目的が決まれば、追うべき数字も自然に変わってくる。

　駐車場は、埋めればいいわけでも、空きをつくればいいわけでもない。大切なのは、稼働の「量」だけを見るのではなく、その稼働が土地や建物全体にどのような価値を生んでいるかを考えることだ。

　次回は、賃貸住宅オーナーの視点から、付帯駐車場で見落とされやすい具体的なポイントを掘り下げたい。

 

（2026年12月号掲載）