満室経営を維持できていれば、安心と思っていいですよね？

Q 満室経営を維持できていれば、安心と思っていいですよね？

A 不動産は価値が下がるものと心得る

「本来、利回りを考えるときには、実質利回りのさらにその先を見据えることが大事です」と話すのは、サラリーマン不動産投資家の先駆けとして、四半世紀以上の経験を持つ沢孝史オーナー（静岡市）だ。

　例えば、現金１億円を10％の利回りで１年間運用した場合、翌年には１億１０００万円となる。だが、不動産に関しては１億円の物件に投資すれば１億１０００万円になると考えるのは早計だ。なぜなら、不動産は価値が変わらないとは限らないからだ。

　販売価格１億円・実質利回りが５％の物件で考えてみよう。満室経営もできており、１年目２年目と、実質利回りの計算どおり５００万円の家賃収入を得ることができ、利回り５％で賃貸経営を回せている。が、そこで「これで５％は確保できている」と安心するのは禁物だというのが、沢オーナーの指摘だ。

「確かに計算上は実質利回り５％なのですが、それは、その物件の市場価値が、まだ１億円であることが前提のうえでの５％です」（沢オーナー）

　もし、２年後に市況が変わり、物件の価値が９０００万円になるとすると、利回りは０％になってしまう。

　そのため、その物件がどれだけ市場価値を維持できるかを考える必要があるのだ。

　沢オーナーは「将来の物件の市場価格がどれくらい変化するかをどのように見ているかが、その後の賃貸経営に大きな影響を与えます」と話す。