土地活用で失敗しないための３つの視点　―めぐる組

土地活用で失敗しないための３つの視点

めぐる組　<vol.1>

▲「SPコート目白」では用途複合による緩和で占有面積を最大化し、地下を含む5層を実現

　土地活用の成否を分けるのは、建物ではなく土地の選び方にある。

　まず何より重要なのが「立地」だ。立地は後から変えられない唯一の要素であり、将来の賃貸需要を左右する最大の変数でもある。もし現在保有している土地の将来性に不安があるなら、売却して好立地の土地を新たに取得するという選択肢も積極的に検討すべきだろう。とりわけ東京23区内は人口流入が続いており、賃貸需要は依然として底堅く、安定している。

（出所）東京都の資料を基に地主と家主で作成

　次に、施工条件の悪さを過度に恐れないこと。変形地や高低差のある土地、前面道路が狭い土地では、確かに建築の難易度が上がる。しかしその分、土地価格がディスカウントされている。つまり、建てられる建設会社さえ見つかれば、利回りを確保できるチャンスに変わるのだ。

　３つ目は、息の長い物件をつくるという意識。最新設備や高級仕様を追い続けるのは現実的ではない。質の高いスタンダードを、相場観の範囲で実現するのが鉄則だ。建物における「安物買いの銭失い」は致命的。初期コストだけを見て安さに飛びつくのは、長期の賃貸経営では最も危険な判断になり得る。

 

　最後に、建設会社の選定がいかに収支を動かすかを示す事例を紹介したい。当社が手がけた目白の案件では、他社の計画で4層だった建物を、地下室を活用して5層構成に再設計した。この1層の差が事業収支を15％改善させている。建設会社の技術力と提案力次第で、利回りは上にも下にも2割は変わってくる。土地活用とは、土地を選び、それを最大限に活かすパートナーを選ぶことに他ならない。

事業開発本部長　大神 驍人

【お問い合わせ】
株式会社めぐる
本　社：東京都大田区仲池上1-14-5
新社屋：東京都大田区上池台5-26-17
TEL　03-6410-5445
URL　https://meguru-construction.com/

（2026年７月号掲載）