【特集】非住宅ではじめる 遊休地・テナント活用ビジネス

土地活用店舗

遊休地や空きテナントを活用するビジネスは多岐にわたる。そこで今回は、立地やニーズに合わせたさまざまな土地の活用法を提案。さらに、空室対策としてマンション1室から開業できるフランチャイズビジネスを紹介する。

土地活用 遊休地編 進化している土地活用ビジネス

遊休地の活用法や土地活用に関する情報を効率的に収集できる方法を紹介する。

不動産活用の多様化

2024年4月1日より相続登記が義務化。不動産を相続した日もしくは相続により所有権を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記の申請を行う必要がある。代々受け継いできた不動産を継承していくためにさまざまな変化が起きているのだ。

 相続しても、何もしない状態では税金や維持費がかかり、大きな負担となるため、土地や不動産物件の有効活用への関心が高まっている。

 土地活用と聞いて最初に頭に思い浮かぶこと言えばアパート、マンション経営、駐車場経営ではないだろうか。だが、立地、土地の形状、初期費用、収益性、利回りの高さ、収益の安定性、節税などの観点からさまざまな可能性を考えて選択していくことが大切である。

 また、昨今、マンション1室から開業できるフランチャイズビジネスも増加している。空室対策として事業者への貸し出し、もしくはオーナー自らがビジネスに活用するという選択肢もある。

 今回は、土地活用とテナント活用に分けて最新の情報を紹介。大切な資産である不動産を長く守っていくための参考にしてほしい。

コインパーキング セイワパーク

キャッシュレス化で業務効率が向上 5~10坪の狭小スペースでも収益化が可能に

セイワパーク (福岡博多区)清家政彦社長(52)

オーナーに寄り添った駐車場運営

セイワパークは駐車場の建設から管理、運営を手掛ける駐車場のトータルカンパニーだ。現在、九州を中心に約300カ所のコインパーキング「セイワパーク」を運営。土地オーナーに対して、コインパーキング運営のトータルサポートを提供している。昨今のコインパーキングはキャッシュレス化が進んでおり、大きな変革期を迎えている。

 同社が展開するコインパーキングの管理運営事業は、土地オーナーから土地を一括借り上げし、駐車場の建設から管理運営を実施するというものだ。

 同社は立体駐車場や自走式駐車場など多様な駐車場の企画、設計、建設を長年手掛けてきた実績がある。そこで培ったノウハウを駆使してその土地に合ったコインパーキングの施工方法や、フラップ・ゲートなどの設置機器を提案。開設後は集金業務や機器のメンテナンスなども同社が実施し、土地オーナーには固定賃料を支払う。

 また、売上の全てがオーナーに帰属する業務委託方式や売上額に応じて所定の割合で利益を分配する利益分配方式といった契約もあり、土地オーナーにとって一番良い運営方法を提案している。

 同社は土地オーナーとのコミュニケーションに注力しており、売上報告のため定期的に土地オーナーを訪問。さらに年に1回、本社のある福岡で100 人規模のオーナー会を開催している。業界でこのような取り組みをしている会社は少ない。

 同社の清家政彦社長は一般社団法人日本パーキングビジネス協会の理事長を務めている。さらに、社員が積極的に多くの会合に出席し、最新の業界情報を得る努力をしており、市場の変化に柔軟に対応できることが特徴で、近年のキャッシュレス化の波に対して、同社は一早くQR決済を導入した。

 今後は、駐車場業界もアプリの利用が活発化する見込みで、エンドユーザーはアプリで駐車場を探し、決済まで完了するようになる。この変化はエンドユーザーの利便性が高まる上、事業者にとってもメリットが大きい。

 フルキャッシュレスのコインパーキングが普及すると、集金のためのフラップやゲートなどの設置が不要となる。事業者の集金やメンテナンス業務がカットされ、業務効率が格段に向上。小台数のコインパーキングでも収益が見込めるようになるという。
そのため、今後は1台分のコインパーキング運営の提案も積極的に行っていく方向だ。

 同業者間での連携を取り、業界内のキャッシュレス化とアプリの普及を進める。さらに5坪~10坪あれば1台駐車できることから、立地の良い狭小スペースを持つ土地オーナーにアプローチを行い、東京・大阪のエリア拡大を強化していく。

▲2024年3月にオープンしたQRコード決済専用駐車場

貸しコンテナ ルームマート(運営:湘南レーベル・神奈川県藤沢市)

神奈川エリアを中心に63カ所で展開新たに投資商品としての販売も開始

▲「バイク用コンテナ」との複合型も

稼働率90%以上のコンテナ事業

 湘南レーベル(神奈川県藤沢市)では、「ルームマート」ブランドで貸しコンテナ事業を展開。2007年の創業以来、神奈川県を中心に63カ所、1900室を運営し、現在は群馬・埼玉・静岡にまで拡大している。

 契約形態はいわゆる借地としての契約で、契約期間は10年から。同社が一定の地代のほか、保証金・権利金・敷金を地主に支払う。「地代は、エリアによって異なりますが、地域の月極駐車場の相場が目安です。コンテナ事業に関わる初期投資も当社が負担し、管理含めて運営することで、オーナーは経営リスクを負うことはありません」(運用事業部 山田励部長)。

 集客は専門ポータルサイトを中心に行っていく。稼働率は通常、損益分岐点が50%と言われるところ、同社は90%以上を維持しているという。

 出店条件は、幹線道路に面した200~400㎡の土地が基本。仮に400㎡ならば13~15基の設置が可能になる。「駅から遠い」、「日当たりが悪い」、「変形地」など住宅や店舗に向かない場所や、上下水道の引き込みがないなど、活用しづらい土地でも出店が可能だ。

  「ルームマート」のような更地にコンテナを据え置くタイプは、かつてのように基礎工事をせずにコンテナを野置きできる自治体は少なくなっている。このため短期間で初期投資を回収することが難しい。同社もオーナーに対しては、「長い期間での運営契約を結ぶようにしています」(山田部長)

 同社は「貸しコンテナ事業」のほか、「ホテル事業」、「シェアハウス事業」など様々な土地活用ビジネスを推進している。同社にとって「ルームマート」は、オーナーとの関係強化に繋げていくための「入口商品」なのだという。

 土地オーナーに対し、立地やニーズに合わせた様々な活用法を指南、ハードはもちろん企画・運営といったソフト面まで一貫して請け負うビジネスモデルだ。「一人のオーナーに、年月をかけた関係作りにより、将来の相続対策を含むトータルソリューションサービスを提供していく」(山田部長)。

 同社はまた新たな事業として、「ルームマート」の投資商品を組成。投資家に対し販売する。これまでは地主の土地活用法として同事業を推進してきたが、富裕層への資産運用法として提案する。
同社が土地を取得し、コンテナとセットにして売却する。「まずは自社で取得し、当面は自社で運営し、70~80%稼働できるようになれば売却するというスキームです」(山田部長)。

 静岡沼津市の物件を4500万円で売却するケースでは、満室時利回り11・3%を見込んでいるという。

▲「貸しコンテナ」は土地保有者への「入口商品」

土地活用ポータルサイト タウンライフ

最適な土地活用プランを提案するポータルサイト24年内には「空き家」特化のサイトを開設予定

簡単入力でプラン一括請求

 タウンライフが運営する「タウンライフ土地活用」は、アパート建築やマンション建築、駐車場経営や売却など、土地活用方法の提案を一括で受け取れるポータルサイトだ。

 各業者の強みは建築費用や管理体制、提案内容とそれぞれ異なるため、最適な土地活用には複数の業者を比較する必要がある。各業者に個別で問い合わせると、時間がかかる上にプランの比較が難しい。

 そこで、同メディアを利用すれば、各企業から見積りを始めとした土地活用プランを無料で受け取れるため、土地オーナーは各業者の土地活用プランを簡単に比較することができる。

 サービス利用の際、複雑な手続きは一切ない。都道府県と市区町村、希望の活用方法を選択すると該当する会社が表示される。必要な情報を入力すれば、表示された会社に一括で資料を請求できる仕組みだ。

 2016年にサービスを開始して以来、同メディアは地主や不動産オーナーの土地活用をサポートしてきた。そして、2023年4月より新たに「土地活用相談窓口」を開設。

 不動産オーナーと業者のミスマッチを防ぐため、土地活用の現場を熟知したプロが電話やメールで相談を受け付けており、提携企業を最大で3社紹介している。窓口への相談回数に上限はなく、アフターサポートも行っているため、オーナーは土地に関する専門的な意見を気軽に聞くことができる。

 一次窓口として相談を受け、業者を紹介するサービスは、他社にはない同社の強みだ。完全無料でサービスを利用できるのもオーナーにとって魅力の1つとなっている。そのため、同メディアはサービス開始以来、月間で約40件の相談が寄せられているという。

 同社は、ハウスメーカーやパーキング、トランクルームや太陽光発電業者、不動産仲介業者など、同社独自の基準をクリアした全国の優良企業と幅広く提携しているため、ユーザーは安心して利用することができる。同社と提携している企業数は、2024年3月時点で、ポータルサイトが132社、相談窓口が106社で、多くの企業から適切なプランを選べる。

 今後は、全国的に深刻化している空き家問題への対応策として、空き家活用に特化したポータルサイトを年内に立ち上げる予定だ。空き家に関する悩みは、相続や売却、整理や賃貸、管理や解体など幅が広い。同社はこれまで複数のポータルサイトを運営することで培ってきたノウハウで、空き家に関する悩みの解決を目指す。

▲スマートフォンやタブレットからでも気軽に検索可能

テナント活用 健康美容編 1室から始められる空室対策

賃貸経営の新たな可能性として、マンション1部屋から開業できるフランチャイズビジネスを紹介する。

リラクゼーション MUU

手ごろな価格で癒しの空間を提供するサロン整骨院の技術を活かした高品質な施術

プライベートに配慮した店舗設計

癒しの手(奈良県生駒市)宮﨑順也社長(50)

 2011年に奈良市でオープンした「MUU」は、和モダンテイストの個室で整骨院の技術を活かした質の高い揉みほぐしを提供する。全部屋完全個室で一般的なサロンよりも広めに設計。ドアを設けることでプライベート感を演出している。

 同社は長年整骨院を手掛けており、同店の施術メニューは骨格を熟知した柔道整復師が開発している。解剖学的根拠に基づいた施術は、心身の疲れを正しく癒やす効果がある。

 メインメニューは、ボディケアコース、アロマオイルコース、足つぼコースの3種類。そのほか、オプションメニューとして10分1200円のドライヘッドスパと1回500円の極温石が用意されている。店舗によって価格は異なるが、標準価格はボディケアコースが60分3980円、男性アロマオイルコース60分6980円で、客単価は約5500円となっている。

 顧客層は30~50代が多く、男性が55%。完全個室で他人の目を気にせず利用できるため、男性客も頻繁に訪れる。癒しをコンセプトにした空間づくりや、コストパフォーマンスの高い施術を提供していることから、リピート率は80%超えとなっている。

 開業資金は加盟金300万円、保証金20万円、研修費90万円。スケルトン物件で開業する場合、物件取得費や内装工事費、設備費などを合わせて初期投資は約2000万円となる。また、契約後費用として販促費30万円と開業支援費10万円が必要だ。

 20坪・ベッド4床の店舗で、収益モデルは月商320万円(稼働日数30日)。月々のランニングコストはオイルなどの原価4万円、人件費160万円、家賃20万円、宣伝広告費18万円、水道光熱費5万円、販売促進費3万円、そのほか雑費やシステム費が約9万円。ロイヤリティは売上の8%、広告分担金が1%、営業利益は72万円となっている。

 開業前後2カ月間は本部がセラピストを派遣し、加盟店スタッフの研修を行う。また、開業後の集客であるインターネット広告は本部が代行しており、加盟店は実費のみ負担で、代行費用は不要だ。

▲和モダンをイメージした待合室

小顔整体 美容整体院プラスフィール

整体とエステを組み合わせた美容整体サロンセルフケア動画でYouTube登録者数100万人超

MARLO(東京都渋谷区) 内山友吾社長(36)

整体×エステで高単価の施術

 「美容整体院プラスフィール」は、整体とエステの2つの技術を融合させ、健康美をモットーにした施術を提供している。同店は内山友吾社長が整体師として培った技術を応用した独自の施術で、小顔矯正や骨盤矯正、ゆがみや姿勢の改善、ウエスト矯正やスタイル矯正などのニーズに対応。改善したい部位へのアプローチに加え、姿勢改善を促すことで悩みの根本解決を目指している。

 一般的に、整体院の顧客は、体の痛みや姿勢の悪さといったマイナスポイントをゼロに戻すために施術を受ける。一方、エステなど美容サロンの顧客は、ゼロの状態をプラスにするためにサービスを利用する。

 同店は、体の痛みを改善する整体の施術に美容という付加価値を加えることで、固定客を獲得。加えて、小顔矯正と骨盤矯正を組み合わせた高単価メニューの展開により、客単価は一般的な整体サロンの1・5倍となる1万円を実現している。

 内山社長は、登録者数100万人を超えるYouTubeチャンネル「美容整体のうちやま先生。」を運営しており、誰でも実践可能なセルフケア動画を発信している。内山社長のセルフケア動画は「たった一回でお腹周りが2センチ減った」「首の動きがすごくよくなった」などのコメントが多数寄せられており、再現性の高さを確立している。

 このように、同社は動画配信やSNS戦略に注力することで、同店の認知度を高めている。動画視聴者などの目的来店が多いため、マンションの1室など空中階の出店も可能だ。ランニングコストを抑えられるため、オーナーの金銭的負担は少ない。

 開業パターンは、オーナーが施術をしない「管理型プラン」とオーナーが施術する「施術者プラン」の2つ。

 管理型プランの初期投資の合計は591万円。内訳は、加盟金220万円、研修費66万円、物件取得費66万円、内装工事費50万円、採用費33万円、開業セット55万円、消耗品費11万円、運転資金90万円だ。投資回収の目安は17カ月となっている。

 管理型プランの収益モデルは、月商約126万円で、そのうち営業利益は約40万円を見込む。人件費約35万円、家賃11万円などを含む経費は約73万円だ。ロイヤリティは売上の10%で、最低金額として6万円が設定されている。

 開業前の研修は、予習としてマニュアル動画を視聴後に最短で5日間の実務研修を行う。その後、問診など接客指導を行い、最後に一連の流れを実践して終了だ。約2週間を想定している。開業後に人材採用した場合でも、技術のクオリティを保つため育成は本部が行っている。

▲20~60代の幅広い顧客層の獲得に繋がっている

(2024年5月号掲載)

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