【特集】時代に乗り遅れるな今こそ省エネ化①:省エネ賃貸住宅住宅の夜明け

法律・トラブル不動産関連制度

 4月、住宅・不動産業界が大きく変わった。不動産の売買・賃貸における広告で、「省エネ性能ラベル」の表示がスタートしたのだ。さらに、2025年からは省エネルギー基準の適合が義務化。さらに既存建物についても、国は30年までに補助金、税優遇、融資を総動員して推進していく。取り巻く環境が変わる中、今こそ、省エネ賃貸住宅について研究しよう。

国が本気で動き出した 省エネ賃貸住宅の夜明け 省エネ賃貸住宅の夜明け

 2025年、住宅、非住宅にかかわらず、すべての建築物に省エネ基準への適合が義務付けられる。省エネ基準に適合しない建物は建築できなくなるのだ。ここまで厳格化するほど、国は本気で省エネ対策に取り組もうとしている。まさに省エネ賃貸住宅の夜明けがやってくる。

 「環境に優しい」とか「エコ」とか「省エネ」とか。これまでもテレビや新聞などのメディアでよく見聞きしてきたワードだ。その言葉に対して大半の人が「重要なこと」だと受け止めているだろう。だが、そのワードに「賃貸住宅」が掛け合わされた瞬間、拒否反応を示す家主は結構多い。

 理由は明白。コストが上がるからだ。事業として取り組む限り、収益性の確保は当然重要である。しかも、いわゆるリノベーションや新しい住宅設備の導入とは異なり、「省エネ」は目には見えないため、募集時のインパクトに欠ける。つまり、コストがかかる割には家賃に反映しにくいと思われてきた。

■建築物省エネ法に基づく省エネ性能ラベル

(出所)国土交通省

4月から省エネ性能ラベルが不動産ポータルサイトで掲載

 4月から住宅・建築物を販売・賃貸する事業者の努力義務となった省エネ性能ラベル。4月以降に建築確認申請を行った物件が対象で、新築だけでなく、新たに賃貸契約を結ぶ際にも表示が求められる。

 ラベルのデザインは決められているが、賃貸住宅の「住宅ラベル」と貸しテナントビルの「非住宅ラベル」ではデザインが異なる。

 住宅ラベルでは建物名称や評価機関、評価日のほかに「エネルギー消費性能」は星印、「断熱性能」は家の形で表示される。エネルギー消費性能は、国が定める省エネ基準からどの程度消費エネルギーを削減できているかを見る指標のこと。

 断熱性能は「建物からの熱の逃げにくさ」と「建物への日射熱の入りやすさ」の 二つの点から建物の断熱性能を見る指標だ。ほかに、目安光熱費やZEH(ゼロ・エネルギー・ハウス)に関する表示が入る。

 非住宅ラベルでは、エネルギー消費性能を表す星印のほか、ZEB(ネット・ゼロ・エネルギー・ビル)に関する評価が表示されている。

熱中症による救急搬送 23年は前年比約1・3倍

 だが、時代は大きく変わった。23年夏の猛暑を思い出してほしい。日本列島は最高気温35度以上が続き、熱中症のニュースはほぼ毎日流れていた。同年5月から9月にかけて全国の熱中症による救急搬送者数は、9万1467人で22年の約1・3倍の数字で2万438人増加したという。しかも、屋内にいるにもかかわらず熱中症になる人も少なくなかった。

 こうした実態を知ると、エアコンの冷房を使用すればいいではないかと思う人もいるだろう。近年は賃貸住宅でもエアコンが設置されているケースが多い。ところが、エアコンがあっても、電気代が高騰すると使用を控えるケースも出てくる。

*国交省の「住宅・建築物の省エネルギー対策に関わる最近の動向について」内の資料を基に地主と家主で作成

長期優良住宅で育った 世代が入居者になる意味

 そうした中、断熱性に対する入居者の意識は貸し手側が思っている以上に年々高まっている。特に09年6月に始まった「長期優良住宅制度」の影響は大きい。

 長期優良住宅は、長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた優良な住宅で、認定を受けると、さまざまな税制や融資面で優遇される。この制度により大手住宅メーカー、マンションデベロッパーは長期優良住宅を手がけ、持ち家の住宅性能は上がった。とりわけ断熱性能は改善された。それにより、断熱性能の高い住宅で育った世代が今、続々と1人暮らしを始めており賃貸住宅に住むと「寒い」と感じるのだ。

 省エネにおいては断熱性能が最も大きなカギであり、その断熱性能が光熱費にも直結してくる問題となり、入居者が部屋探しをするときに重視されることは間違いないだろう。

(2024年6月号掲載)

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