INTERVIEW 不動産市場で光るプレーヤー:入居率99.9%を実現

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入居率99・9%を実現する区分マンション販売会社

  ワンルーム投資の会社には、販売したらその後はフォローしないケースが珍しくない。そんな業界で販売後もオーナーフォローに注力し、入居率99・9%を実現するのが和不動産(東京都千代田区)だ。同社の仲宗根和徳社長に、どのような方法で区分所有マンションの安定した賃貸事業を実現させているのかを聞いた。

和不動産(東京都千代田区)
仲宗根和徳社長(45)

100人が100人成功する投資を目指す

 区分所有マンション投資は、初心者が多い不動産投資だ。それだけに、トラブルになったり、オーナーが資金繰り難に陥ったりする話もしばしば聞く。そんな業界で一風変わった方法で展開している会社がある。これまでワンルームマンションを主に約1000戸販売してきた和不動産だ。

 「100人が100人成功する投資スタイルを目指す」と話す同社の仲宗根社長は、販売後のオーナーフォローに注力する。結果、販売後の物件のほとんどを管理受託しており、入居率は99・9%だ。同社で購入したオーナーは500人ほどおり、そのうち実に8割がリピート客。さらに、オーナーの3割ほどが5〜6戸を同社で購入している。

 なぜ、同社はこれほど高い入居率を実現させることができるのか。その理由は大きく分けて三つある。一つ目は、ワンルームマンション経営で重要なエリア選定と適正家賃の見極めだ。同社で販売するのは、主に東京23区内にある物件。築年数は10~20年程度が中心だという。「一棟もののマンションやアパートは地域差と個体差があるため、難易度は高くなりますが、ワンルームは押さえておくべきエリアさえ外さなければ安定させやすいのです」(仲宗根社長)

 最寄り駅から近い、周辺にコンビニエンスストアがあるなど、入居者が決まりやすい条件の物件であれば、入居率は安定する。また立地が良ければ、築年数が古くても経済環境によって家賃は上げやすくなる。

 二つ目は、管理物件の退去予告通知を2カ月前に設定していることだ。業界では1カ月前に行っているケースが主だが、早めに退去するかどうかを知ることによって、募集開始も早くでき募集期間を長く取れる。さらに、同社では社内に原状回復工事を行う部門があるため、退去後1週間ほどで原状回復を始めることができるという。

販売後に面談や懇親会オーナーと近い存在

 三つ目は、独自開発したマンション投資コンサルティングシステム「N─RICOS(エヌ・リコス)」を活用したアフターフォローだ。収入や支出などの数字管理や、運用実績の記録などを行っている。同社では経営が安定しているオーナーの運用実績を基に、収益を向上させるためのアドバイスも実施している。

 「オーナーの目的に寄り添って購入後のフォローも行い、満足度を高めていくことがミッション」と語るように、アフターフォローには特に注力している。

 さらに、不定期ではあるが、数カ月に一度の頻度で20〜30人のオーナーとの懇親会を実施する。ちなみに新型コロナウイルスの感染拡大前は、年に2回ほど100人くらいの規模で行っていた。それとは別に3カ月に1回、オーナーと面談し、そのときの経営状況を踏まえてアドバイスをしている。面談を行うのはオーナー全体の8割ほど。

 「当社の強みはN─RICOSによって現在進行形でシミュレーションできることです。買うときのシミュレーションシステムだけでは不十分と考えています」(仲宗根社長)。販売後にオーナーに対して収益を増やすためのコンサルティングを行うことで、追加で購入するオーナーも現れる。

年間150回セミナー実施LINE登録者数3500人

 仲宗根社長は大学卒業後、飲食業界をへてキャリアの大半を不動産業界で働いてきた。2012年の同社の社長就任以降、注力して取り組んできたのは、不動産投資に関するセミナーだ。月10回以上、年間150回以上実施し、これまでの参加者はおよそ10年で、延べ1万人を超える。目的は知識レベルを上げること。仲宗根社長自身も月6〜8回程度、講師として話す。

 20年7月からはLINEでの情報提供をスタート。登録者数は24年5月現在、3500人ほどで、物件情報やセミナー情報などを週1〜2回配信する。

 今後の中古ワンルーム市場については、価格が上昇している中で家賃も上昇しているため利回りにそれほど大きな影響はないという。「時代は変わっても重要なのは投資家として努力すること。購入後に繰えい上げ返済などアクションを起こしていない人ほど、5年たつと売りたがります。投資の捉え方は人によって違いますが、インカムゲインが目的で購入するのであれば複利効果が出るように努力することです。5〜6戸購入している人は、手取りで年間100万円以上の収入を得ている人が全体の約25%います」と仲宗根社長は話す。

(2024年7月号掲載)

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