総額賃料、20年間下がらず
仲介担当への聞き取り徹底 住み手の需要、設計に反映
２００３年３月に愛知県小牧市内で竣工した「ヴァルワール」。名古屋鉄道小牧線小牧駅からバス便で20分程度の同物件は、ＲＣ造７階建てで、１ＬＤＫ19戸と２ＬＤＫ11戸の全30戸からなる。各戸の賃料は、入退去の経緯によりそれぞれ変動値が異なるが、家賃の総額でみれば新築当時が１８８万８０００円だったのに対し、24年12月末時点では１８６万６０００円とほぼ横ばいだ。周辺にＲＣ造の物件が少なく、オートロックなど都心部の物件と同等のセキュリティー性能を備えている点が、入居者に選ばれる理由となっている。
久里屋設計（名古屋市）
大塚勝久社長（73）
設計を手がけたのは、１９８１年創業の久里屋設計（名古屋市）。注文住宅や店舗、商業ビルなどの設計監理を事業とする。２０００年頃から、地主の土地活用として賃貸住宅を手がけることが増え、中でも実績の多いＲＣ造の賃貸マンション設計数は、累計約１００棟に上るという。
同社が設計した建物は、名古屋市北部・中央部、愛知県尾張エリア、岐阜県南部に多く、耐火性・遮音性を重視するためＲＣ造が大半を占める。市場への供給数が比較的少ない１ＬＤＫ・２ＬＤＫの間取り設計を得意とし、ＤＩＮＫＳ・ファミリー層の入居者を獲得している。大塚勝久社長は「築年数が20年を超える物件もあるが、いずれも家賃の下落が少なく入居率も安定している」と自信を見せる。
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- ▲2003年竣工のヴェルタール外観
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- ▲開放的な間取り。広めのウォークインクローゼットも設けている（ヴェルタール）
長期的な資産価値を維持するための設計コンセプトについて、大塚社長は「賃貸仲介の担当者への聞き取り調査に加え、注文住宅の設計で得られる、実際に住む人からの潜在的ニーズの把握を日ごろから怠らないことが肝要だ」と話す。
維持管理の側面から、寿命の長い材料を使い、雨漏りを防ぐため勾配屋根にするなどの工夫も加える。利回り確保の点では、初期投資費用の大きな部分を占める建築工事費を、妥当な価格で発注することも重要視する。そのため設計監理と施工を分離し、施工は競争入札で複数の施工会社から選ぶ。それらの結果、表面利回りはＲＣ造で５～７％、木造で７～９％となっている。
収納多い１LDKで高稼働
３～７階の居室は43.2㎡の１LDKで、新築時の賃料は９万2000～９万6000円。賃料総額は94万円だったが、２４年１２月末時点の賃料は９万3000～10万円。賃料総額は９５万8000円と微増した。
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- ▲仕切り戸を寄せることで、LDKと洋室をつなげて使うことができる
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- ▲Le Morde葵外観
設計当時、都市部を中心に１K・ワンルームの単身向け物件の開発が活発で、建物全体の世帯数を減らすことになる１LDKのプランはオーナーから疑問視された。結果的には、供給が過剰気味の単身向け物件に比して反響は大きく、数年経った今でも賃料を下げることなく高稼働を維持している。
ワンフロアが２戸のため中部屋がなく角部屋のみで、間取りは洋室とLDKの間の建具を寄せれば一間としても利用可能。ウオークインクローゼットや玄関シューズクロークなどの収納が充実している点も特徴だ。
（2025年５月号掲載）
