家賃を保つ賃貸住宅

総額賃料、20年間下がらず

仲介担当への聞き取り徹底　住み手の需要、設計に反映

　２００３年３月に愛知県小牧市内で竣工した「ヴァルワール」。名古屋鉄道小牧線小牧駅からバス便で20分程度の同物件は、ＲＣ造７階建てで、１ＬＤＫ19戸と２ＬＤＫ11戸の全30戸からなる。各戸の賃料は、入退去の経緯によりそれぞれ変動値が異なるが、家賃の総額でみれば新築当時が１８８万８０００円だったのに対し、24年12月末時点では１８６万６０００円とほぼ横ばいだ。周辺にＲＣ造の物件が少なく、オートロックなど都心部の物件と同等のセキュリティー性能を備えている点が、入居者に選ばれる理由となっている。

久里屋設計（名古屋市）
大塚勝久社長（73）

　設計を手がけたのは、１９８１年創業の久里屋設計（名古屋市）。注文住宅や店舗、商業ビルなどの設計監理を事業とする。２０００年頃から、地主の土地活用として賃貸住宅を手がけることが増え、中でも実績の多いＲＣ造の賃貸マンション設計数は、累計約１００棟に上るという。
　同社が設計した建物は、名古屋市北部・中央部、愛知県尾張エリア、岐阜県南部に多く、耐火性・遮音性を重視するためＲＣ造が大半を占める。市場への供給数が比較的少ない１ＬＤＫ・２ＬＤＫの間取り設計を得意とし、ＤＩＮＫＳ・ファミリー層の入居者を獲得している。大塚勝久社長は「築年数が20年を超える物件もあるが、いずれも家賃の下落が少なく入居率も安定している」と自信を見せる。

　長期的な資産価値を維持するための設計コンセプトについて、大塚社長は「賃貸仲介の担当者への聞き取り調査に加え、注文住宅の設計で得られる、実際に住む人からの潜在的ニーズの把握を日ごろから怠らないことが肝要だ」と話す。
　維持管理の側面から、寿命の長い材料を使い、雨漏りを防ぐため勾配屋根にするなどの工夫も加える。利回り確保の点では、初期投資費用の大きな部分を占める建築工事費を、妥当な価格で発注することも重要視する。そのため設計監理と施工を分離し、施工は競争入札で複数の施工会社から選ぶ。それらの結果、表面利回りはＲＣ造で５～７％、木造で７～９％となっている。

（2025年５月号掲載）