創立55周年を迎える公益社団法人 貸宅地や賃貸経営に関する相談に対応
特別相談員 市野健彦氏
公益社団法人 東京共同住宅協会 東京都渋谷区
2024年12月に協会創立55周年を迎える公益社団法人東京共同住宅協会。貸宅地や賃貸経営、土地活用などに関する地主・家主の相談に数多く対応してきました。会員数は7000人弱。公益社団法人という公正な立場で活動する協会の具体的なサポートについて、特別相談員の市野健彦氏に話していただきました。
「こんな不動産を残すなんて」 家族を困らせない対策を提案
――最近どのような相談が多く寄せられるのですか。
当協会には年間１０００件ほどの相談がありますが、最近多い相談は、老朽化が進行した建物の対策です。せっかく相続で不動産を残したとしても、築年数が古くて管理が難しい建物の場合、子どもから「こんな不動産を残すなんて」などと思われてしまうかもしれません。当協会では子どもたちに負の財産と思われてしまう不動産を、喜んでもらえる不動産に変えていくように計画的な世代交代のサポートをしています。
――具体的にはどのような方法でサポートするのですか。
例えば、子どもたちが築30年を超えたアパートを相続した際、建物が古く、収益性が低ければ、建て替えを考えるでしょう。ところが、建て替えには立ち退きが必要です。立ち退きは大きなストレスになります。そこで当協会では管理会社の協力を得ながら、5年から10年の期間を使って、普通借家契約から定期借家契約への変更を提案しています。提案の際は、後から不満が出ないように定期借家契約の内容をしっかり説明することが大切ですが、この対応により、コストと精神的負担を減らすことができます。
――定期借家契約がスムーズな世代交代に有効なのですね。
建て替えはすべての入居者が立ち退かないとできません。経験上、例えば全10戸のアパートの場合、2戸は立ち退き料がなくても退去、残りのうちの6戸については、引っ越し代や立ち退き料を30万～１００万円の範囲で支払えばスムーズに退去します。
問題は最後の2戸で、居座り、高額な立ち退き料の請求、場合によっては裁判にまで発展することがあります。この2戸のために、ほかの部屋を空室のままにするとキャッシュフローが悪くなるので、立ち退きした部屋についてはしばらく定期借家契約で募集するわけです。
――この方法でこれまでどのくらい対応してきたのですか。
この10年で８００戸ほどの定期借家への切り替え実績があります。定期借家契約のデメリットを並べて、理解を示さない不動産会社も中にはありますが、定期借家を理由に家賃が下がることはありません。当協会では90人以上の専門家や管理会社と協力して作り上げた戦略的メニューでサポートします。
公益社団法人 東京共同住宅協会
電話：03-3400-8620
・住所：東京都渋谷区神宮前
6-29-4
・FAX：03-3499-1299
・サイト：https://tojukyo.net
・受付時間：平日 9:00～17:00
・対象エリア：東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県
(2024年4月号掲載)
