不動産建物減価償却の基本

実際に現金を支払わなくても毎年経費として計上することができる「減価償却」。目に見えないことから収支にどれだけ影響があるのかは把握しにくい。

しかし大家さんが利益を多く出すためには減価償却についての知識を身に着ける必要があります。賃貸経営に必要な減価償却の仕組みと注意点について「家主と地主編集部」が解説します。

不動産建物の減価償却とは

減価償却とは?

固定資産の購入や設備にかかった 金額を購入した年の経費として一括計上するのではなく、耐用年数に応じて分割し、その分割した金額を毎年経費として計上する会計方法を原価償却といいます。

経年により資産価値が減少する固定資産に対して利用でき、以下が該当します。

• 事業を行うための建物
• 建物付属設備
• 機械や設備
• 器具、備品、車両運搬具など

耐用年数は財務省が「減価償却資産の耐用年数などに関する省令」で定めています。

不動産建物の減価償却資産

不動産賃貸経営では以下が減価償却資産に該当します。

• アパート、マンション、ビルなどの建物
• 給湯器や設備、電気設備、空気設備などの住居設備

しかし、土地は経年によって価値が減少するものではないため、減価償却資産に該当しません。

例えば土地付きでアパートを購入した場合、アパートの購入にかかった取得は 減価償却の対象になりますが、土地の取得費は原価償却の対象になりません。

不動産建物の減価償却　計算方法

不動産建物の減価償却には定額法と定率法がありますが、これから賃貸経営する場合は定額法のみとなります。

定額法の計算方法

定額法取得価格×定額法の償却率で計算する方法。

毎年の減価償却費が同額となる 支払いの仕方が容易で未償却の金額の計算もしやすい。

定率法の計算方法

未償却残高×定率法の償却率で計算する方法。

初期の減価償却費を多く設定し、年が経つに従って次第に少なくなっていく。

定額表よりも会計の仕方に手間がかかるが、初期の利益を多く残したい場合に有効。

現在は定額法のみ

減価償却の計算方法は税制改正によって改定され、1998年4月1日以降に建物を取得した場合は定額法のみで計上することになりました。

つまり、これから賃貸経営を始めようと建物を建築、購入する場合、定額法でしか計上できません。購入直後に節税効果の大きい定率法は使えなくなりましたが、定額法のメリットは計算しやすいこと。大家さんも将来の収支予測がしやすくなりました。

元利均等返済と元金均等返済

大家が建築する時にローンを組む際、返済方法は以下2つの方法があります。

元利均等返済は毎月支払う返済額が一定となる返済方法で、返済額のうち元金と利息の割合が変化します。

元金均等返済とは毎月支払う返済額のうち、元金の金額が一定となる返済方法です。

利息については変動金利や短期固定金利があり、銀行との相談で決まることとなるでしょう。

元利均等返済

元利均等返済は、返済額が同じであっても返済初期は、利息の支払い割合が大きく、年々元金部分の返済割合が増える仕組みとなっています。したがって、元金の返済ははかどりません。しかし利息と減価償却の両方を経費として計上できるために返済初期は節税効果が大きくなります。

しかし、年を経るごとに利息の返済額は少なくなり、元金の返済額が増えます。元金の返済が経費計上できないこと、法定年数を超えると減価償却費が計上できなくなるのです。

手元から出ていく返済額が同じでも、帳簿上経費が減ると所得税が高くなります。年間の元金返済額が減価償却費を上回るデッドクロスが起きるのが経営が厳しくなる目安です。

建物と設備は別々に償却

建物と設備は両方とも減価償却が可能です。木造の建物は22年、RC造の場合は47年、建物付属設備は最長でも15年になります。

減価償却期間を短くすることで年間の償却費を大きくとることができ節税効果を上げることができます。建物付属設備を建物の減価償却費と合算し、建物の法定耐用年数で分割する方法も間違いではありませんが償却費の節税効果が薄くなります。

年間の手取りを増やしたい場合は、建物と建物設備を分けてそれぞれ減価償却の計算を行った方が良いでしょう。

耐用年数が長いRC造に注意

財務省が定めたRC造の法定対応年数は47年、一般的な アパートローンの返済期間は最長35年のため、定額法で計算した場合、1年間で経費にできる金額が少なくなります。一方で借り入れの返済期限は10年以上も短いのです。

RC造物件の場合、そもそも経費となる年間の減価償却費が少ないにも関わらず、返済は長く行わなければなりません。しかも、返済期間の後半には、経費にできない元金の返済割合が高くなります。家賃収入は入り続ける中、減価償却と利息支払いを経費にすることができなくなったことで一見収支が良くなったように見えます。

しかし実際は経費計上できる項目が減ったことで税金が多くなっています。実際は、支出は多くても会計上は利益が出ているため、税金が多くなってしまい、一つ間違えると黒字倒産という事態を招く可能性もありえます。

デッドクロスの解決策

法人化の検討

家賃が入り続けるものの経費にできるものがなくなってくると起きるデッドクロス。一見収支が良くなっているように見えますが、その分税金は高くなります。

そのため個人事業主として大家業を行っている場合は法人化するのも有効です。法人化するのは以下のメリットがあります。

• 建物を法人所有形式にすると家賃収入を法人のものにできる。個人所得の分散を図ることが可能
• 所得金額が900万円を超えると（目安）法人の方が税率が低い
• 法人の方が税率が緩やか。かつさまざまな経費を計上でき、利益が上がりすぎても課税額を抑えることができる

銀行への返済期間を延期

返済期間を延ばすことで月々の返済額を少なくすることが可能なため金融機関に相談してみるのも良い。

耐用年数越え中古物件の減価償却費

中古物件の耐用年数=法定耐用年数ー(経過年数×0.8)となります。法定耐用年数を超えた建物を取得した場合は、中古物件の耐用年数=法定耐用年数×0.2(1年未満切り捨て)となります。

以下2つの木造アパートを大家として購入するケースを比較してみましょう。

1. 新築木造アパート
2. 法定耐用年数を超過した木造アパート

新築木造アパートの減価償却費は年間約45万円になる。(1,000万円÷22年間）

中古木造アパートの場合、法定耐用年数を超えた木造物件の減価償却期間は4年間になるため年間250万円を減価償却費として計上できます。

しかし、減価償却が終わる5年目以降は一気に税金が増加します。中古物件に掛かる減価償却によって前倒しで計上し、所得を短期的に圧縮しているだけだからです。

むしろ5年目以降は減価償却費を経費計上できなくなりかつ家賃収入が算入されることでさらに所得が大幅に増えることになり購入前よりも大きな税金が課されます。

減価償却を活用して節税したい、デッドクロスを乗り越えたい場合は、減価償却が終わるときのことを考えて行動する必要があります。