家主のためのインボイス制度解説

2023年10月1日、インボイス(適格請求書)制度が開始する。課税事業者であれば、すでに登録申請が済んでいることだろう。

免税事業者はインボイス登録事業者になるか否かの選択をすることができるが、インボイス登録事業者になると、登録日以降は自動的に課税事業者となる。

インボイス登録事業者として課税事業者になるのか、免税事業者のまま経営を続けるのか。インボイス制度が家主に及ぼす影響を改めて確認する。

インボイス制度

仕入れ税額控除に関わる制度

インボイス制度とは、登録事業者が発行する適格請求書を用いて、 仕入れ税額控除を受けるための制度だ。

これまでの課税事業者は、 仕入れ先が課税事業者、免税事業者のどちらであっても、仕入れ額にかかった消費税分を仕入れ税額控除の対象とすることができた。

しかしインボイス制度の導入後は、 インボイス登録事業者以外からの仕入れ額にかかる消費税について、原則、仕入れ税額控除ができなくなる。

状況により家主の選択が変わる

賃貸住宅を経営する家主には免税事業者が多い。免税事業者でいるには、前々年(法人の場合は前々事業年度)の課税売上高が1000万円を超えないという上限があるが、賃貸住宅の賃料は非課税の売り上げであるためだ。

借主が課税事業者ではない法人・個人のみであれば、家主、免税事業者のままで問題ない。注意が必要なのは、家主が免税事業者でありながら、課税売り上げもある場合だ。

例えば課税事業者であるテナントが入居する物件オーナーや法人相手に貸し駐車場を営んでいる場合、太陽光発電での収入がある場合などが当てはまる。

この場合の家主の選択肢としては、次の2つが挙げられる。

①の場合は、 オーナーは課税事業者となり、納税額の負担が増える。売上先はインボイスを受け取ることができ、従前どおり仕入れ税額控除を行うことが可能だ。

②の場合は、これまでどおりオーナーには納税の義務がない。しかしインボイスを発行することができないため、売上先は仕入れ税額控除ができなくなり、 消費税額がそのまま売り上げ先の負担となる。

①はオーナーの負担が増え、②は売上先の負担が増えることになる。そのため、売上先はオーナーに対し、インボイス登録事業者となることを要求してくる可能性が高くなるだろう。

インボイス登録事業者となったとき

一般課税課簡易課税を選択　免税事業者の時より支出増加

あるテナントオーナーを例に、インボイス登録事業者となった場合を見てみる。テナントオーナーA氏は元々課税売り上げが700万で免税事業者であった。

課税事業者である借主B法人からの要求により、A氏はインボイス登録事業者となった。

インボイス登録事業者になると、A氏は自動的に課税事業者となる。そうなると、これまで免除されてきた売上金額にかかる消費税の納税をしなければならない。

納税の際は、A氏も仕入れ額にかかった消費税分を、売上金額にかかる消費税額から控除することができる。

B法人は、A氏にインボイスを発行してもらうことで、支払った消費税70万円を仕入れ税額控除することができる。

B法人としては制度開始前と支払い額は変わらない。

一般課税では実費で計算

後述する簡易課税制度を適用しなければ、一般課税となる。このときA氏が仕入れ税額控除するためには、仕入れ額(管理料、交通費など)の実費計算が必要だ。

仮にA氏の仕入れ額の実費が150万円であったとすると、仕入れ額にかかった消費税は15万円。

仕入税額控除により、売り上げ700万にかかる消費税70万から、仕入れ額にかかった消費税15万円を引いて、実際の納税額は70万-15万円=55万円だ。

A氏がインボイス登録事業者となり一般課税で納税を行うと、免税事業者であった時よりも支出が55万円増えることになる。

簡易課税はみなし仕入れ率

免税事業者がインボイス登録事業者となった時の影響を小さくするために、
簡易課税制度の利用を選択することができる。簡易課税制度では、実際の仕入れ額に関わる次のように納税額を計算する。

売上金額にかかる消費税額×業種ごとに設定されているみなし仕入れ率

テナントの家賃収入は、不動産事業として第6種事業に属し、 みなし仕入率は40%に設定されている。

A氏の場合、売上金額にかかる消費税70万円に みなし仕入率40%をかけた28万円が控除額となる。実際の納税額は70万-28万円=42万円となり、この場合、一般課税よりも支払いは少なくなる。

簡易課税制度を利用すると、仕入れ額が売上金額の42%を超えない限り、一般課税よりも負担が軽くなる。

さらに、仕入税額の実費計算が不要となり、事務的な負担も減る。

ただし、簡易課税制度を利用するには、適用要件を満たさなければならないため注意が必要だ。

小規模事業に対する負担軽減措置【2割特例】

前述の簡易課税制度を選択したとしても、小規模事業者においては、納税額の増加により経営に決して 小さな影響を及ぼしてあろうことが考えられる。

そのため、さらなる 負担軽減措置として小規模事業者を対象に仕入税額控除の金額を特別控除税額とすることができる特例が設けられた。

この特例を適用すると、納税額が売上税額の2割となる。

 例のテナントオーナーA氏がこの2割特例を適用する場合、 売り上げ金額にかかる消費税70万円の8割にあたる56万円が控除額となる。

実際の納税額は70万-56万=14万円だ。

2割特例では、仕入れ額が売上金額の8割を超えない限り、 一般課税、簡易課税よりも支出は少なくなる。また、簡易課税制度と同様に、 仕入れ税額の実体計算が必要と不要となる。

ただし、適用期間が30年3年間の期間限定であること、対象となる事業者や課税事業者になる時期などに条件があるため、注意が必要だ。

免税事業者のままでいるとき

経過措置期間は値引きで対応する

従来の免税事業者がインボイス登録事業者になるかどうかは任意である。例のテナントオーナーa氏が、貸し主b法人からインボイス登録事業者になってほしいという要求を断るのもA氏の自由だ。

そこで、A氏が免税事業者のままで対応する場合を考える。イボス制度を開始後もa氏が免税事業者のままでいる場合、B法人はインボイスを受け入れず、仕入税額控除ができなくなり、A氏に支払う税、消費税の負担が増えることになる。

このB法人のような事業者への栄光を緩和するため、免税事業者らの 仕入れについても仕入税額の一定割合を控除することができるので、経過措置が設けられてい。

経過措置では、23年10月1日の制度開始から3年間は仕入れ 税額の80%、26年10月1日から3年間は同50%を仕入れ税額控除することが可能だ。

例えば、B法人がこの経過措置を利用すると、制度開始から3年間は、消費税70万円の80%である56万円を仕入れ税額控除することができる。

するとB法人の損失額は70万円-56万=14万円に抑えられる。

借主の負担となる分を値引き

仮にA社がテナント料を税込770万から755万円に値引きするとする。

消費税は68万6363円で、この80%を仕入税額控除すれば、B法人の支出は700万910円となり、B法人にとっては制度導入前の支出とほぼ変わらなくなる。

これならば、A氏がインボイス登録事業者とならずとも、 B法人にとって大きな売り益にはならない。A社は値引きした15万円分の売り上げが減るが、従来通り 消費税納税の義務はなく、仕入税額控除のための事務作業も発生しない。

このA氏の場合、制度開始から3年間は、①インボイス登録事業者となり、小規模事業者の2割特例を利用することと、 ②免税事業者のままで値引き対応することが、ほぼ同程度の支出になると言える。

事務作業の手間を考えると、免税事業者のままで 経過措置の様子は見るという選択肢もいいかもしれない。

実際には、それぞれ業者の売上金額、仕入れ額により状況が変わってくる。

家主は、自身の経営においてどの制度を利用するのが最も損失がないか、専門家に相談するなどしてよく検討する必要がある。

借主のことも考え選択

インボイス登録事業者となるのも、免税事業者のままでいるのも、それぞれの事業者の意向次第だ。

もちろん免税事業者のままでいいながら値引きを置かなくてもいいが、課税事業者である家主にとって大きな損失となってしまう可能性がある。

今後はインボイサ工事業者である オーナーの物件人気が集まることも考えられる。

家主の選択は自由だが、新制度の開始において何も対策しないと貸し主を失うリスクが高まることをよく考えたい。