【特集】狭小地・変形地の活用法［後編］④：区画整理地内の狭小地

狭小地や変形地での賃貸物件の新築事例を紹介する。今回は限られた敷地内でさまざまな規制をかわして延べ床面積や専有面積を確保する例が見られた。

事例4
区画整理地内の狭小地 ファミリー向け３戸で利回り８・４％

ポラスグランテック（埼玉県越谷市）　営業一課
佐久間哲也主任（31）

　ポラスグランテックが設計・施工を行い22年６月に完成したのが「ララ・カノン」。埼玉高速鉄道埼玉スタジアム線南鳩ヶ谷駅から徒歩８分で、区画整理の使用収益開始に伴って建築された。

　敷地面積は122㎡。木造長屋の３階建てで、住戸は１フロアに１戸ずつ、２LDK２戸、３LDK１戸という、同駅から徒歩10分圏内では数少ないファミリー向け物件だ。

　総事業費は約4800万円（税・諸費用込み、土地代は除く）。完成当初から強気の家賃設定で、中でも３ＬＤＫは周辺より5000円高く募集した。現在は満室で、家賃は３戸の平均で１戸あたり11万2500円、表面利回りは８・４％だ。

▲区画整理地内に立つララ・カノン

　同物件が初めての賃貸経営だった家主に向けて、同社は企画提案の初期段階で周辺の市場調査を実施。その結果、単身者向け物件が飽和状態だった半面、ファミリー向け物件は競合が少ないうえに一定の需要が見込めることがわかった。

　そこでターゲットをファミリーに設定。専有面積をできるだけ広く取るために、共用部を必要としない長屋を選択した。同社営業一課の佐久間哲也主任は「近くに月極駐車場や１日貸しのコインパーキングがあったことから、あえて駐車場を設けませんでした。入居希望者にも納得してもらうことができました」と振り返る。

　各戸の面積は１階住戸が２LDK・約56㎡、２階住戸が２LDK・約67㎡、３階住戸が３LDK・約82㎡。２〜３階は北側と南側の２面にバルコニーを設けている。

　このほか、ルフージュと同様に住宅設備に力を入れた。例えば、バスルームは分譲住宅で利用されることがある１坪タイプのものを導入している。

　ちなみに、区画整理の使用収益開始に伴って賃貸物件を新築する場合に注意したい点について、前出の河西課長は次のように指摘する。
　「区画整理の工事の間に使えなかった土地が使えるようになるため、収益物件が複数建てられて競合が増えます。間取りなどほかの物件と差別化することが重要です」

（2025年 4月号掲載）
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