2050年のカーボンニュートラルの実現に向けて、住宅の省エネルギー性能の向上が話題になっている。これからの賃貸住宅市場においても省エネ性能向上が注目されつつある。高気密・高断熱住宅を手がける建築会社を家主に紹介する住まいるサポート（神奈川県鎌倉市）の代表取締役の高橋彰氏が省エネの重要性をわかりやすく解説する。
いよいよ４月から「建築物省エネ法に基づく建築物の販売・賃貸時の省エネ性能表示制度」が施行されます。それに先立ち、２０２３年９月に、国土交通省から同制度に関する告示が公布され、ガイドラインが公表されました。
省エネ住宅の市場整備
図１：住宅の省エネ性能ラベル要素概要
（出所）国⼟交通省「建築物の省エネ性能ラベルの見方」
国が設けたこの制度は、住まいの買い手・借り手の省エネ性能への関心を高めて、省エネ性能が高い住宅および建築物の供給を促進する市場をつくることが目的です。
24年４月以降、事業者は新築建築物の販売・賃貸の広告など（新聞・雑誌広告、チラシ、パンフレット、インターネット広告）において、「建築物省エネ法に基づく省エネ性能ラベル（以下、省エネ性能ラベル）」を表示することが必要となります。国土交通大臣が表示方法などを告示で定め、従わなかった場合には国は勧告などを行うことができます。また、新築以外の既存建築物についても表示が推奨されます。
つまり、４月以降に建築確認申請を行った物件については、実質的に表示することが義務付けられます。これは新築時だけでなく、その後の再賃貸時にも表示が必要になります。そのため、中長期的な賃貸住宅マーケットでの競争力維持を意識して住宅性能を考えることが必要になったということです。
目安となる光熱費も表示
図２：BELSの表示
（出所）環境省
表示される内容は、図１に示したように、「エネルギー消費性能」や太陽光発電などの「再生可能エネルギー設備」の有無、そして集合住宅は任意ですが「目安光熱費」「第三者評価」の有無です。
光熱費の高騰により、消費者はエネルギー消費量に敏感になっています。断熱性能については、これまでは注文住宅を建てる層だけが気にしていました。しかし、この制度が普及することで、賃貸住宅に住む層も断熱性能を意識するようになると思われます。
ＢＥＬＳの取得を目指す
図３：SUUMOの賃貸物件ページでの表示イメージ（検討中画面）
（出所）リクルート
この制度で第三者評価の有無が表示されますが、これは、「ＢＥＬＳ（ベルス：Ｂｕｉｌｄｉｎｇ─Ｈｏｕｓｉｎｇ Ｅｎｅｒｇｙ─ｅｆｆｉｃｉｅｎｃｙＬａｂｅｌｉｎｇＳｙｓｔｅｍ）」という第三者評価取得の有無を指します。ＢＥＬＳは、建築物省エネ法第７条に基づき建築物の省エネ性能を表示する第三者認証制度の一つで、一般社団法人住宅性能評価・表示協会（東京都新宿区）が運営しています。
ＢＥＬＳを収得するメリットは、建築知識のない人にも評価がすぐわかることと、市場における不動産価格の上昇です。具体的には、売却時や不動産を担保にした資金調達時に、取得していると有利になります。
ただし、評価取得のためには当然費用が掛かります。ＢＥＬＳ評価機関の審査にかかる費用と、一般的には工務店や設計事務所などが申請業務を代行するため、申請代行費用とがかかります。費用は、建物規模にもよって異なりますので、新築計画時に施工会社などに相談してみてください。
いずれにしても、これから新築するのであれば、「『ＢＥＬＳ』の評価を取得します」と施工会社などに伝えることを忘れないようにしましょう。
できれば断熱等級６の確保
25年４月からは、省エネ基準（断熱等級４）への適合が義務付けられます。そして30年にはこの義務基準が、断熱等級５に引き上げられることになっています。
つまり、少なくとも断熱等級５を確保しておかないと、30年には最低基準を満たさない性能の家としてラベルを表示し、広告することになります。今後、空き家率がますます高まる中で、選ばれる賃貸住宅であり続けるためには、最低でも断熱等級５、できれば断熱等級６を確保するべきでしょう。
物件検索サイトでも表示
不動産情報サイト「ＳＵＵＭＯ（スーモ）」を運営するリクルート（東京都千代田区）は、国のガイドライン公表後速やかにプレスリリースを配信し、同制度に対応することを表明しています。各物件の情報に、この制度のラベルが表示されることになります。ＳＵＵＭＯ以外の各ポータルサイトも同様の対応です。
新築を検討している家主は、同制度を意識することは、必須条件といえるでしょう。
住まいるサポート（神奈川県鎌倉市）
高橋 彰代表取締役
全国で100社以上の工務店などと提携し家主とのマッチングを中心に高気密・高断熱住宅に特化した住まいづくりのサポートサービスを行っている。性能にこだわる建築家の紹介や、高断熱賃貸住宅プロジェクトのサポートも手がける。経営の傍ら、東京大学大学院の修士課程で高断熱木造建築について研究中。
