【特集】非住宅ではじめる 遊休地活用ビジネス第二弾

土地活用その他建物

5月号に続き、立地やニーズに合わせたさまざまな遊休地の活用法を提案する。今回は、土地活用の代表名詞的存在である、コインランドリーや、コインパーキングに加え、医療特化型療養施設やトレーラーハウスを紹介。

土地活用 遊休地編 アプリ活用で利用性が高まる土地活用

非住宅土地活用でメジャーなコインランドリーとコインパーキングを紹介する。

多様化する土地活用

 古くは農地の利用から始まった土地活用ビジネス。一般的にはアパート・マンション経営などがいまだ主流だが、時代の変化とともに新たなビジネスも誕生してきている。中でも、土地活用は、フランチャイズビジネスとも非常に親和性が高い。また昨今では、コロナ禍で無人店舗ビジネスが流行し、無人餃子店や冷凍自動販売機を設置するなど、土地や空きテナントの活用がより活発になった。

 現在は、ランドリーやパーキングの運営が主流となっているが、土地オーナーの利益を最大化するためには、所有地と相性の良いビジネスを採用することが不可欠となる。

 そこで今回は、遊休地編と地域貢献編に分けて、最新の非住宅の土地活用法を紹介する。従来のサービスに独自の付加価値を加えて進化を遂げているコインランドリーやコインパーキング。そして、社会貢献につながる高齢者を対象とした療養施設や、一般住宅と変わらない性能でさまざまな用途に活用できるトレーラーハウスにも注目だ。将来を見据えたブランド選びをして、大事な資産である不動産を守っていくための参考にしてほしい。

コインランドリー Baluko Laundry Place

高品質な洗濯体験を提供するセルフランドリー、人口4300人の自治体の複合庁舎に出店

OKULAB(東京都渋谷区)
久保田淳CEO(42)

ランドリー市場の拡大余地

 OKULABが手掛ける「Baluko Laundry Place」は、高品質なランドリー文化で、豊かな生活体験を提供するランドリーブランドだ。ワークスペースを思わせる魅力的な外観や、店内の清潔感にこだわっている。お洒落な店舗デザインで「使ってみたい」と思わせることで、ランドリーの利用経験を問わず、顧客の獲得に成功している。

 入り口を広げることで、さまざまな属性の顧客が利用するため、同店は併設や協業での出店にも強みを持っている。

 同社は、北海道小清水町の庁舎建て替えのプロジェクトに参加し、2023年5月29日に防災拠点型複合庁舎ワタシノ併設のコインランドリー「Baluko Laundry Place 小清水町ワタシノ」をオープンさせた。同庁舎は、カフェやフィットネスジム、コミュニティスペースなどが入っている総合的な施設となっている。人口が約4300人の町だが、施設のオープンイベントには約1000人が来場し、同店には約300人が来店した。

 同店の洗濯乾燥機の売上構成比は季節によって変動があり、約60~65%。また、洗濯乾燥機の利用者の客単価は1150円だ。雨天時の洗濯や、大きな衣類を洗うためだけではなく、ランドリーを日常生活の家事負担を軽減するために利用する層も増えている。

 同店の標準的な店舗面積は15~24坪だが、5坪から開業が可能だ。1店舗に設置する機器台数の目安は、縦型もしくはドラム型の洗濯機が1台、2段式乾燥機が3列6ドラム、大サイズの乾燥機1台、洗濯乾燥機中サイズと大サイズがそれぞれ2台ずつ、スニーカー用が1台で、合計13台程度だ。

 初期投資額は、機器投資1500万円〜、工事費900万円~、その他費用250万円〜で、合計は店舗規模によって2650万〜4500万円だ。建屋の場合は1500万円程度の費用が追加でかかる。

 標準タイプの規模の店舗の収益モデルは、月商100万円。家賃などの経費が66万円前後。利回りは約10%だ。

 同社は、ランドリーを定期利用していない層を取り込む施策に注力しており、ポスティングやデジタル広告、店舗視認のための看板も重要視している。ランドリーを定期的に利用する人は全体の約3%のため、ランドリーを利用したことが無い人を取り込めるメリットは大きい。また、IoTランドリーの導入など、ユーザー目線の投資で利便性を上げ、利用満足度の向上を図っている。

 今後は、都心型店舗の出店だけでなく、地方での出店事例をもとに、地方の遊休地活用や併設型、モールへの出店にも注力する方針だ。

▲おしゃれな店舗デザインが特徴

コインランドリーフトン巻きのジロー

開業コストを下げたオンライン接客店を開発 アプリで優良顧客を育成する仕組みを展開

フトン巻きのジロー(栃木県宇都宮市)
森下洋次郎社長(46)

ステータス制度を構築アプリで利用の離脱を防ぐ

▲全国に138店舗を展開

――御社はコインランドリー業界の中で「布団洗い」に着目し、大きな差別化を図って店舗数を拡大、昨年上場を果たしています。

森下:現在、コインランドリーは2万店舗ほどあるといわれています。しかしコインランドリーの世帯利用率は10%ほどしかありません。これではお客さんの奪い合いになってしまいます。そこで誰もが持っている布団をターゲットにしたのです。

 当社では以前、布団に関して約8000人に意識調査を実施しました。すると「布団が洗えるコインランドリーがあったら利用したいですか?」という問いに、9割以上の人が「利用したい」と答えたのです。これだけ潜在層のいるサービスはなかなかありません。一回試しに洗って満足すると、家族がいる方であれば、4、5枚と布団を洗ってくれる。そのきっかけ作りに、アプリでプロモーションコードの発行をしています。

――アプリのプロモーションコードとは。

森下:私たちは「ジローアプリ」という独自のアプリの開発をしています。アプリ内で対象者に向けて、各種キャンペーンを実施。発行されたプロモーションコードを入力すれば、そのキャンペーン内容に応じたサービスを利用することができます。例えば、1週間以内にもう一度利用したら200円分のポイントを付与などです。

 また、JALやANAのステータス制度を参考に、年間の利用金額に応じて4段階のステータスを用意。ステータスごとにポイントの還元率が高まる仕組みがあり、ステータスを保つことを一種の目標に利用してくれる方もいます。

――アプリの仕組みで優良顧客化するのですね。

森下:またアプリを運用することで、利用期間が空いている会員を追いかけることができます。来店頻度を把握でき、一定期間利用のない会員に対して、プロモーションコードを発行することで、離脱を防ぐことができるのです。

さらにアプリ内に「ジローラーニング」という布団洗いについて学習ができるプログラムも作っています。布団を洗ってダニを除去することで、アレルギー予防対策や睡眠の質の改善に繋がるといった知識をクイズ形式で出題。答えられた場合はポイントを付与し、店のことを理解していただきながら、お得に利用できる仕組みづくりをしています。

アプリ会員を増やし、どんな施策が一番効果があるのか、今後色々な検証をする必要があります。そのためこの1年はFCの増店より、本部運営の店舗の増店に注力してきました。

▲布団を丸洗いすることで内部の汚れやダニを除去

オンライン接客店のFCは加速 土地活用考える地主に照準

――これらの取り組みは、FC店では検証ができないのでしょうか。

森下:既存のFC店の中には、そもそもアプリを導入していない店舗もあるため、本部がすべてのお客様を把握することができないのです。ただ直営店だけを積極的に増やそうとしても、当店の初期投資は5000万円ほど掛かるモデル。そのため借入額にも限りがあります。そこで直営・FCに代わる第3の形態として、運営受託というモデルを作りました。

 このモデルは、大まかな設備をオーナーに投資してもらい、運営を我々本部が行い、オーナーから業務委託料として売上の70%をいただくというものです。当社の既存店でいうと、平均月商が約144万円なので、大体100万円ほどの業務委託料をいただくイメージです。FCオーナーは物件の賃貸借契約をしないため、我々が業務委託料の中から賃料や水道光熱費などを物件オーナーに支払う形となっています。

 現在は運営受託の店舗が28店舗あり、直営と合わせて40店舗となっています。その40店舗のアプリ会員は約6万人という状況です。

――運営形態を多様化させることで、出店を促進する。

森下:実は店舗のタイプも分類化させており、現在は通常のセルフランドリーと、クリーニング併設店があります。クリーニング併設店については、店舗全体の4割ほどの71店になります。

さらにセルフランドリー形態でもパッケージを分類しています。通常のモデルでは機械台数が7~15台ですが、開業コストを下げた6台構成のオンライン接客店のモデルを作りました。オンライン接客店はFCとしても展開していく予定です。

――オンライン接客店を作った理由は。

森下:先ほど、既存店の平均月商が144万円ほどとお話しましたが、実はその売上の店舗でも機械の稼働率としては10%ほどという結果が出ています。この稼働率を見た時に、もっと機械台数を削れるのではないかと考えました。コンパクトにして稼働率を上げ、初期費用も3000万円程度に抑えられる。

――今後はオンライン接客店を増やしていくのですね。

森下:オンライン接客であればFCオーナーにとっても手離れが良くなります。ただ先ほども言った通りFC出店を加速させるより、今後は土地活用として地主さんへの出店を推奨していきたいと考えています。

 相続税の小規模宅地の特例で、たとえば空き地を不動産にすると、相続税評価額が50%軽減されます。それに対しコインランドリーの場合、400平米まで80%も評価を下げることができるのです。

また、オーナーが地主さんであれば固定費がほぼありません。こういった観点から土地を持っている地主さんにとって、コインランドリーを運営するメリットは非常に大きいのです。

――土地の広さはどのくらい必要でしょうか。

森下:上限が400平米まで、下限は100平米ほど。商圏人口は、4万人くらいの規模感で考えています。しかし、地主さんが自分の敷地に建てると考えると、商圏人口が1000~2000人の規模感でも十分に成り立ちます。

 布団を洗う単価が1枚2000円と考えた時に、100人のお客さんが来てくれたら売上は20万円です。布団洗いをメインで考えると商圏は狭くても問題がないと考えています。

▲モニター設置によるオンライン接客

コインランドリー ブルースカイランドリー

LINEツール活用で販促活動を自動化 自社開発ブレーカーで電気料金を年21万円削減

ジーアイビー(愛知県名古屋市)
鈴木 衛社長(54)

LINE会員36万人超

▲商業施設の駐車場に立地

 ジーアイビーが展開する「ブルースカイランドリー」は、商業施設の駐車場に立地することが特徴のコインランドリーだ。スーパーの買い物ついでに利用できるよう主婦層をターゲットとしており、現在全国に277(直営20、FC257)店舗まで拡大している。

 同社はLINE特化型販売促進ツール「GIboT(ジーアイボット)」を開発。これはLINE公式アカウントを活用したシステムで、会員登録機能を有する。登録時に女性、男性、郵便番号などを入力してもらうことで、会員のセグメント分けができる。取得した顧客データを活用し、会員のLINEに直接情報配信できるマーケティングツールだ。

 ブルースカイランドリーもこのGIboTを使い、本部が管理することで、FC加盟店の販促活動を自動化している。現在同店のLINE公式アカウントの会員数は約36万人。友達紹介でクーポン券をシェアするサービスなどを展開し、ママ友の間でシェアされながら、会員数を伸ばしてきた。

 同社の鈴木衛社長は「的を得た情報を、的を得た相手に、的を得たタイミングで送ることがGiboTのコンセプトだ」と話す。お得な情報を流すなど本部の積極的なアクションで送客でき、FC加盟店の運営費や広告費の削減に繋がっているという。

 また、同社が新しく始めた取り組みの一つが、電気料金を下げる「GI BREAKER(ジーアイブレーカー)」の導入だ。

 従来のコインランドリーでは、業務用設備として低圧動力(200V)の「不可設備契約」を結ぶことが一般的だ。ただ、これはコインランドリーにはオーバースペックな契約で、基本料金のパーセンテージが高く、電気代を過払いしているケースが多い。

 契約プランを「主開閉器契約」に変更し、同社が販売するGI BREAKERを導入すれば、電気料金の劇的な削減が可能になる。試験的に導入し、基本料金が年間約31万4000円から約9万5000円に下がり、約21万8000円を削減した事例もある。

 試験導入した数店舗で1年半以上の間トラブルが一度もなく、問題なく運用できる実績ができたため、今後は多業種へGI BREAKERの販売を本格化する。またブルースカイランドリー加盟店には、本部からレンタルという形でも導入する意向だ。加盟店は契約するだけで年間約11万円の経費削減が見込める。

 同コインランドリーの初期費用は、23坪想定で建設設備費約1800万円、機械約2800万円、オープン準備金100万円の計約4700万円。収益モデルは、営業3年目で月商80万円を想定。本部の管理料が売上の20%‐10万円、家賃の相場は15万円で原価率は25%予測だという。

パーキング タイムズパーキング・KIPTO

地域密着の駐車場運営 不動産に関する総合的なサポートにも対応

パートナーズ(東京都品川区)
高島 淳氏(44)

不動産事業で他社と差別化

▲小規模や変形地の駐車場運営も可能

 パートナーズは「タイムズパーキング」に加盟するフランチャイジーだ。1981年に設立。当時は内装工事の施工をメイン事業としていた。同社は、「タイムズパーキング」を運営しているタイムズ24(当時:ニシカワ商会)の駐車場工事全般を請け負っていたことを機に、同ブランドにFC加盟することに決めた。現在、同社が管理している、東京都内、横浜、川崎エリアの駐車場、60カ所のうち30カ所が「タイムズパーキング」名義だ。

 しかし、タイムズパーキングの導入には車路や車室幅など一定の制限がある。そこで、同社は駐車場事業のノウハウを生かし同ブランドの規格に合わない場所でも駐車場を展開できるよう、自社ブランド「KIPTO」を立ち上げた。どちらのブランドも、駐車場工事から管理・運営まで同社とグループ会社が手掛けている。

 同社は、オーナーの所有する土地の特性を判断し、収益が見込めるところであれば、積極的にタイムズパーキングを提案する。また、オーナーからカーシェアスポットの希望があれば、タイムズ24のカーシェアサービスの導入をサポート。駐車場の故障やトラブルは、タイムズ24のグループであるタイムズサービスのスタッフが1次窓口から現場確認まで1~2時間でスピード対応する。

 また、地域密着で運営している中で、土地オーナーから土地の売却や建設、相続に関するさまざまな相談を受けるようになり、2016年から本格的に不動産事業を開始した。社員全員が宅建士の資格を持ち、不動産鑑定士や建築士、弁護士と協業するチームを作り、土地オーナーの資産の有効活用について総合的な提案やアドバイスを行っている。

 駐車場運営プランは3種類だ。毎月一定の賃料を支払う定額賃料プラン、売上に応じて分配金を支払う収益配分プラン、そして委託料を貰い、駐車場の管理代行を行う管理受託プランとなる。

 今後は、市場の動向を観察し、駐車場事業と不動産事業でバランスを取りながら適切に人材を配置する方針だ。社名の通り、オーナーの良きパートナーとしてサポートできるような存在を目指していく。

土地活用 地域貢献編 地域や社会貢献となる土地活用

既存事業の強みを生かした土地活用ビジネスを紹介する。

医療特化型療養施設(ホスピス)フレアス

「ホスピス」運営事業を拡大 総合介護ビジネスの新たな柱に

フレアス(東京都品川区)
関根竜哉社長

6月までに新たに3棟開設

▲看護小規模多機能施設との併設施設も

 在宅介護マッサージ大手 フレアス(東京都品川区)では、医療特化型療養施設(ホスピス)事業を拡大させる。すでに3か所で運営しているが、5月から6月にかけて新たに3棟の開業を見込んでおり、今後も多店化していく計画だ。

 ホスピスは、がんや難病など終末期の人が専門的な緩和ケアを受けながら過ごすための施設だ。看護師や介護士が常勤・訪問しサービスを提供する。

 「国の政策は、在宅にシフトしており、看取りの場所が全然足りていません。それだけに、ニーズは今後増えていくはずです」(関根竜哉社長)。

 同施設を地主への土地活用法として提案する。ホスピス単独施設はもちろん、看護小規模多機能型住居との併設施設も展開していく。前者は3階建て48室が目安で、建築面積約150坪、延床面積約450坪。一方、後者は3階建て、ホスピス居室数38室、看護宿泊室9室で、建築面積160坪、延床面積480坪。いずれも利回りは6~8%を想定しているという。

 敷地面積は、360~800坪程度だ。 駐車場は敷地内に20~35台確保できること。立地は、最寄駅から徒歩約15分圏内、またはバス便でアクセス可能な場所で、住宅街が望ましいという。

 契約形態は、建物賃貸借契約で、期間は25~30年間。

 同社は、主に自宅療養中の高齢者を対象にした、医療保険が適用できる鍼灸等のマッサージ事業を祖業として、訪問看護・訪問介護事業、看護小規模多機能型居宅介護事業など、総合的な介護領域をサポートするビジネスモデルへと拡大している。ホスピス事業は、同社にとって、在宅領域のサービスを一気通貫できることとなる。

 「それぞれシナジー効果が見込めます。利用者やご家族の方の状態に合わせて、様々なサービスを選択することが可能になります」(関根社長)という。

 2026年3月期には、「在宅マッサージ」「訪問看護」「訪問介護」「看護小規模多機能型居宅介護」の4つのセグメントで、売上高95億円を目指していく。

トレーラーハウス スタイルキャビン・FREELAY

一級建築士が手掛けるトレーラーハウス 軽量で耐久性に優れた商品を共同開発

エリアノ(東京都千代田区)
共同代表
勝呂祐介CRO(41)

デザイン性と機能性の両立

▲3社で共同開発した「FREELAY」

 2019年に設立したエリアノ(東京都千代田区)は、さまざまな用途で活用できるトレーラーハウスの企画や設計、販売に加え、トレーラーハウスを活用した地域活性化事業や投資事業など幅広い事業展開を行っている。

 トレーラーハウスの用途は店舗やオフィス、宿泊施設や倉庫など幅広く、近年はヘアサロンやペットサロンなどでの導入も増えている。建築物ではなく車両扱いになるため、一定の条件を満たせば建築困難な土地にも設置できるメリットがある。中古需要も高いため、不要になった際は売却することが可能だ。

 このように、移動や売却がしやすいトレーラーハウスは、新たに店舗を取得するよりも低リスクで、実験的な出店にも利用できる。

 一級建築士事務所でもある同社は、建築に劣らないデザイン性と実用性・耐久性を両立したトレーラーハウス「スタイルキャビン」を展開している。また、クライアントの事業を理解し、最適な空間デザインを手掛けているのも同社の強みだ。

 トレーラーハウスはテントと比較して快適性が高いため、絶景ポイントを活かせるキャンプ場やグランピング施設で活用されている。実際、スタイルキャビンも宿泊施設としての活用がほとんどを占めている。

 スタイルキャビンの導入費用は、トレーラーハウスの本体価格が800万~1200万円で、運搬費や設置費が50万~1150万円。そのほかに諸税金が必要だ。

 トレーラーハウスは、車幅2・5m以下、全長12m以下、高さ3・8m以下の制限内であれば自由に空間のレイアウトが可能で、建築と同様に電気や水道などのインフラや住宅設備、家電を使用することができる。ただし、法律で3・5t以下の重量制限が定められているため、設備配置は無制限ではない。

 制限内に収めるためには、取り入れる設備を取捨選択する必要性がある。そのため、同社はトレーラーハウス軽量化の取り組みとして、トレーラーハウスデベロップメント(東京都中央区)と阪和興業(東京都中央区)と組み、軽量性や耐久性、耐震性に優れたトレーラーハウス「FREELAY(フリーレイ)」を共同開発した。厚さ約1ミリのスチールを使用したCFS工法で、経年劣化に強いなどの特長がある。

 同社は、今後も協業による商品開発を強みとして事業の拡大を行う。建築では達成が難しいフレキシブルな空間活用が可能なトレーラーハウスの開発や展開を目指す。

(2024年6月号掲載)

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