土地の評価を下げた参考例｜不整形地補正

古くからの土地に該当することが多い

その名が表すとおり、正方形や長方形に整えられていない土地を「不整形地」と呼ぶ。三角形や、隣地境界線がギザギザとしている土地がわかりやすい例だ。分譲住宅地と違って、代々受け継がれてきた土地の場合、こうした不整形地が多くある。

　不整形地には「不整形地補正」をかけることができる。不整形地の場合は建物を建てるときに制約があり、利用に制限が生じるためだ。また、土地の形に合わせて建物を施工すればそれだけ建築コストがかさむ可能性も高い。こういった、整形地に比べて利用価値が劣っているという判断が、補正により評価を下げることにつながる。

一見してわかりやすい不整形地のほか、台形や平行四辺形の土地など、整形地に見えても、不整形地補正がかかる土地がある。不整形地補正率は０・６０～１・００で適用される。０・６０は、つまり40％も評価額が低くなるということだ。

不整形地補正率は地区区分、地積区分、そしてかげ地割合によって出される。地区区分には、普通住宅地区や繁華街地区など七つあり、路線価図で確認できる。地積区分はＡ、Ｂ、Ｃに分かれ、詳細は国税庁のウェブサイトに掲載されている。

なお、かげ地割合は、不整形地を囲む四角形（想定整形地）を描いたとき、想定整形地から実際の不整形地を引いた部分（かげ地）の割合のこと。比較的形のきれいな不整形地はかげ地割合が低い。反対に、大きくゆがんだ形の土地はかげ地割合は高くなる。かげ地割合が高い土地＝不整形地補正率が低くなり、より多く評価を下げられるということだ。

KEYWORD

かげ地割合の適用

不整形地評価に用いられるかげ地割合だが、補正ができるのは10％以上の割合になったときのみ。

(2024年2月号掲載)